- 저자
- 정태익
- 출판
- 리더스북
- 출판일
- 2022.03.22
| 재테크 책 |
| 운명을 바꾸는 부동산 투자수업 실전편 |
| 정태익 |
추천 ●●●○○ |
나같은 부동산주린이들이 쉽게 읽을 수 있어
부동산 투자에 대해 이제 막 공부하려는 분들에게 추천하고 싶다.
다만, 기초편과 중복되는 내용이 많다는 게 조금 아쉬웠다.
[ MEMO ]
◎ 6억 원 이하 저가 주택의 경우
1억 원대의 투자금으로 보금자리론 같은 주택담보대출을 이용하고 신용 대출을 더하면
4~5억 원대의 아파트를 매수할 수 있음.
◎ ‘전세 레버리지'란 전세가와 매매가의 차액으로 집을 매수하여, 전세금을 레버리지로 삼는 것.
예를 들어, 7억 원의 아파트에 전 세가 5억 5천만 원이라면 내 돈 1억 5천만 원으로 전세를 끼고 주택을 매수할 수 있습니다. 그 뒤 실거주할 때까지 저축을 통해 자금을 모으면 됩니다. 실거주 시점이 되면 그 동안 모은 자금에 전세퇴거자금 대출을 받아서 임차인에게 전세금을 돌러주면 되고요.
◎ 시장에 공포와 불안이 극에 달하고, 정부에서조차 다주택자를 권장할 때가 주택 수를 늘리기 가장 좋은 시절!
◎ 실제로 제 수강생 중에도 그런 분이 꽤 있습니다. 한 분은 2018년 인천 부평의 11평짜리 빌라를 5,920만 원에 낙찰받았습니다. 당시 시세는 6,600만 원 정도었죠. 이분은 낙찰가의 90%인 5,300만 원의 경락잔금대출을 받았습니다. 그런 뒤 세입자에게서 보증금으로 1천만 원을 받았죠. 집을 샀는데, 오히려 현금이 더 생기게 된 것입니다. 여기에 경락잔금대출 이 자를 제하고 다달이 15만 원 정도의 월세가 들어왔습니다. 나중에 시세대로만 매도해도 약 550만 원의 시세 차익까지 생기는 겁니다.
고생한 것에 비하면 550만 원의 시세차익이나 월 15만 원의 수익이 크지 않다고 생각할 수도 있습니다. 하지만 실투자금을 기준으로 수익률을 따져보면 굉장하다는 사실을 알 수 있습니다.
◎ 투자는 필연적으로 리스크를 짊어지는 행위. 리스크를 짊어질 각오가 없다면 투자를 시작할 수 없습니다. 단 그런 피해 를 최소화하는 방법, 그러니까 리스크를 줄이는 방법은 있죠. 잃을 때는 적게 잃고 벌 때는 많이 버는 방법 말입니다.
◎ 투자를 하기 전에 직접 해당 지역을 탐방하는 것을 '임장'이라고 합니다. 글 속에 갇혀 있지 말고, 세상 바깥으로 나와 현장에서 경험을 쌓아야 합니다. 내가 살고 싶은 지역이나 관심 있는 곳에 직접 가서 내 눈으로 확인하는 겁니다. 직접 현장을 찾아 정보를 취합하고, 여러 지역을 다니면서 다양한 물건을 비교 검토하는 과정이 필요합니다.
◎ 근처 중개사무소에 들러 중개사와 이야기도 많이 나눠보아야 합니다. “요즘 이 지역의 분위기가 어때요?”, “투자를 하고 싶은데 괜찮은 매물이 있나요?”, “이 아파트는 왜 바로 옆 동의 아파트에 비해 저렴하죠?” 하는 식으로 질문을 해보는 겁니다. 내 집 마련의 경험이 없는 초보자에게 중개 사무소 문을 열고 들어가는 일이 얼마나 어려운지 잘 합니다. 하지만 투자자라면 앞으로 문턱이 닳도록 들어가야 할 곳이 중개사무소이니, 연습을 통해 현장 방문에 익숙해져야만 합니다.
◎ 꼭 비싼 물건이 아니더라도 적은 금액으로 할 수 있는 투자를 해봐야 합니다.
◎ 낡은 빌라, 구축 아파트 투자, 재개발, 재건축 : 매수를 꺼린다는 말은 가격이 상대적으로 싸다는 말과 같죠. 이런 곳에 투자하여 개발 호재가 생길 때까지 기다리는 것도 손해를 덜 보는 방법일 수 있습니다. 돈을 잃기 싫으면 시간에 투자하면 됩니다.
사실 아무것도 하지 않는 것보다 큰 리스크는 없습니다.
배는 항구에 정박해 있을 때 가장 안전하다.
하지만 그것이 배의 존재 이유는 아니다.
-월리엄 G. 쉐드
◎ 아무것도 하지 않으면 얻는 것도 없습니다. 가만히만 있으면서 "들어갈 타이밍을 보고 있다"라고 말하는 사람들이 너무 많습니다. 마냥 시간을 흘려보내는 것도 큰 손해라는 것을 명심하시기 바랍니다.
◎ “입지가 좋다면 오래된 것은 항상 새것이 될 가능성이 있다”
오래된 도시의 중심부에 관심을 가져보는 것도 좋습 니다. ‘시청’ 같은 관공서 주변을 살펴보는 거죠. 시청이 있는 곳은 대부분 오래된 도시의 중심부이며, 당연히 세월이 흘러 낙후되어 있습니다. 그러나 입지가 좋고 교통이 발달된 경우가 많습니다. 이렇듯 이미 인프라를 갖춘 지역은 개 발 가능성이 상대적으로 높죠.
주택 구매 능력 = 대출 감당 가능액 + 기존 보유 자산
(저축액 x 40% / 대출이자) = 대출 감당 가능액
◎ 이제 1년 저축액이 2,700만 원인 A씨 부부가 40%로 주택담보대출을
받을 때의 대출 가능 금액을 알아보겠습니다. 계산해보니(2,700만 원 x 40% / 0.04) 2억 7천만 원이 A씨 부부의 대출 가능 금액이라는 계산이 나옵니다. 여기에 갖고 있는 현금성 자산 2억 원을 더하면 A씨 부부는 4억 7천만 원 정도의 집을 사도 괜찮다는 계산이 나옵니다.
◎ ‘신축’이라는 B의 장점은 시간이 지나면 사라지지만 '교통이 편리하다'는 A의 장점은 몇 년 뒤에도 그대 로입니다. 단순하게 생각해보면, '어느 쪽이 시간이 흘러도 유지되는 가치를 더 가지고 있는가'를 따져봐야 합니다.
< 초보자가 가장 쉽게 부동산 호재를 찾는 방법>
1. 네이버부동산(land.naver.com)
2. 국토교통부 보도자료 찾아보기.
◎ 학군 때문에 비싸지는 게 아니라 비싸지면 학군이 좋아진다.
⇒ 보통 고소득자들이 다수 모여 있는 대단지 아파트를 배후지로 삼아 학원가가 형성됩니다. 아이들 학원을 직장인처럼 무작정 멀리 보낼 수는 없기 때문입니다.
① 직장이 많은 지역 인근에 아파트가 대규모로 들어선다.
② 그 지역에서 일하는 고소득자들이 해당 아파트에 대거 입주한다.
③ 이들의 자녀들을 수요로 삼아 인근의 비교적 저렴한 지역에 학원이 생기기 시작한다.
④ 학원이 하나둘 늘어나면서 입소문을 타기 시작하면 주위의 학원들도 몰려든다.
⑤ 학원가가 형성된다.
< 학군 좋은 지역을 찾는 방법 >
1. 호갱노노(hogangnono.com)
: 앱을 열고 상단 검색창에 지역을 검색한 다음, 왼쪽 바에서 '분석' 탭을 엽니다. 그중 '학원가 를 선택하면 지도에 학원이 모여 있는 지역과 개수가 표시됩니다.
2. 아파트실거래가(아실)라는 모바일 앱
: 메인 화면에서 '학군 비교'를 누르고, 검색하고 싶은 지역을 체크해서 각 지역 학교의 학업성취도평가 점수를 확인하기.
◎ 지방의 입지를 분석할 때 반드시 따져봐야 하는 것이 바로 공급 물량입니다. 같은 권역 내에 몇 년 안에 신축 아파트가 공급될 가능성은 없는지 꼭 살펴봐야 합니다. 이는 아파트실거래가(아실) 등의 모바일 애플리케이션을 통해 공급 물량을 간단히 알아볼 수 있습니다. 메인 화면에서 '아파트 공급 물량'을 누르고, 지역과 기간을 선택하면 바로 확인할 수 있죠.
충북 청주의 ‘신영지웰시티’가 좋은 예입니다. 처음에 신영이라는 회사가 섬유공장 부지를 매입해 주상복합아파트를 짓는다고 발표했을 때 사람들의 반응은 시큰둥했습니다. 심지어 초기에는 미분양이 나기도 했습니다. 신영지웰시티는 청주의 고소득자가 많이 다니는 기업인 하이닉스와 가깝다는 점에서 분명한 장점이 있었지만, 그 외의 입지 요소에서는 뛰어날 것이 없었습니다. 그러나 점차 입주가 시작되고 고소득자들이 고급 주상복합아파트인 신영 지웰시티로 하나둘 옮겨오면서, 이곳의 위상이 바뀌기 시작했습니다. 현대백화점과 멀티플렉스 상영관, 복합 쇼핑몰 등이 들어섰고, 인근에 학원가도 형성되면서 지금 이곳은 가히 '청주의 강남'이라고 할 정도로 그 지역에서는 가장 살기 좋은 곳이 되었습니다.
< 주택 매수 7단계 >
① 중개사 검색, 전화
: 한 지역에서 최소한 5명 이상의 중개사에게 연락해보는 것이 좋습니다.
여러 중개사에게 각각 2~3개씩 매물을 추천받아 살펴보기를 권합니다.
② 사전 준비
: 임장을 가기 전에는 가능한 그 지역에 대해 많이 조사해보는 것이 좋습니다. '호갱노노' 같은 모바일 앱에서 해당 아파트의 정보와 거주민의 평을 찾아보면 도움이 됩니다.
③ 현장 조사(임장)
: 서로 다른 날에 최소한 세 번은 임장 가보기.
④ 매수 물건 확정
⑤ 중개수수료 협상 및 가계약금 송금
: 매수할 물건을 확정하고 집주인에게 가계약금을 입금하기 전에 수수료를 확정지어야 합니다. 가계약금을 보내기 전에 중개수수료를 명확히 물어보고, 그에 대한 내용을 문자나 통화 녹음으로 확보해두어야 추후 분쟁 발생을 막을 수 있습니다.
가계약금을 보내기 전에 기본적인 사항(매매일자, 계약금 입금일, 수리 범위, 기본적인 특약 사항)을 증개사를 통해 매도자와 합의한 뒤 가계약금을 보내야 합니다.
⑥ 계약금 작성 및 계약금 송금
⑦ 중도금, 잔금 납부
※ 계약은 협상의 연속입니다. 내 마음이 급하다는 사실을 상대가 알게 된다면 손해를 볼 수 있으니 급하게 진행하지 말고 두 번 세 번 고민하고 진행해야 합니다.
< 임장할 때 사람을 만나 이야기해보기 >
1) 지역 상인 인터뷰 하기.
: 식당이라면 밥을 다 먹고 계산하면서 "저 이쪽으로 이사 올까 고민 중인데, 최근에 이 동네 거주자들이 어떤 분들로 바뀌고 있나요?" 등의 질문을 던지면 됩니다. 가게 매상을 올려주며 질문하면 아무래도 답변을 끌어내기가 수월합니다.
2) 공인중개사에게 물어보기.
: 최대한 구체적인 정보를 묻는 편이 좋습니다. "여기 살기 좋은가요?" 같은 질문보다는 "여기 현대 백화점이 들어선다는 말이 있는데, 진짜인가요?”와 같은 매우 구체적인 질문이 좋습니다. 지역 정보를 꿰차고 있는 중개사는 비교적 정확한 답을 줄 가능성이 높습니다. 또한 인터넷에 올라오지 않은 최신 정보를 아는 중개사도 있죠.
3) 동네 거주민이나 아파트 경비원, 건물 관리인을 인터뷰하기.
: 인터뷰를 통해 어느 단지가 아이들 학교 다니기에 편한지,어느 단지 앞의 외부 소음이 심한지 등 직접 살아본 사람들만 알 수 있는 정보를 얻을 수 있습니다.
< 실패없는 임장을 하는 3가지 노하우 >
① 사전에 자료 조사를 충분히 한다.
② 가족이 함께 임장을 한다.
③ 대중교통을 이용한다.
< 매물 볼 때 반드시 확인해야 하는 6가지 요소 >
① 조망
: 같은 아파트 단지 안에 서도 동과 층에 따라 창밖 풍경이 다르므로, 임장을 가서는 창밖으 로 보이는 풍경을 꼭 확인합니다. 발코니와 각 방의 창문까지 꼼꼼히 확인하세요. 이때 집주인이나 기존 세입자에게 미리 양해를 구하고 사진을 찍어두는 것도 좋습니다.
② 소음
: 바로 앞에 놀이터가 있다면 평일 오후나 주말에는 꽤 시끄러울 확률이 높습니다. 또한 큰 도로와 접해 있으면 밤에 차로 인한 소음이 더욱 크게 느껴질 것입니다.
그 밖에 주위 시설이나 건물들도 살펴보세요. 바로 건너편에 자동차 정비소나 태권도 도장 등이 있다면 평소 소음이 심할 수 있다는 사실을 염두에 둬야 합니다.
③ 냄새
: 집 자체가 오래돼서 곰팡이 냄새가 나지 않는지, 하수구 냄새가 올라오지 않는지 확인해보세요. 간혹 쓰레기 분리수거장이 집 아래에 위치해 있어서 냄새가 나는 경우도 있습니다.
④ 빛
: 기본적으로 남향은 하루 종일 햇빛이 들어옵니다. 동향은 햇빛이 오전에 잠시 들어왔다가 오후부터는 들어오지 않고, 서향은 반대로 오후에만 볕이 들 죠. 북향은 하루 종일 햇빛이 들어오지 않으니 채광에 있어서는 가장 좋지 않습니다.
⑤ 물
: 먼저 천장에 풀이 샌 얼룩이 있는지 확인해봐야 합니다. 얼룩이 남아 있다면 윗집에서 물이 샜을 가능성이 있기 때문입니다. 다음으로 싱크대를 열고 내부를 확인해보세요. 세탁실과 보일러실은 습하거나 환기가 덜 되는 곳이기 때문에 곰팡이가 있는지 살펴봐야 합니다. 또한 방마다 다니면서 구석을 확인하고, 가구 뒤편을 직접 보거나 손을 넣어보는 것이 좋 습니다.
⑥ 구조
: 가장 간단한 방법 은 지금 사는 집에 있는 가구들의 크기를 대략적으로 메모해놓고, 임장을 가서 공간에 내 가구를 배치해보는 상상을 하는 것입니다.
소파는 어떻게 놓고 식탁은 어디에 넣어야 하는지 머릿속으로 계속 해서 질문해보는 거죠. 그러면 같은 평형이어도 어떤 아파트는 거실에 식탁과 소파까지 넣을 수 있고, 어떤 아파트는 둘 다 놓기가 애매하다는 사실을 알게 됩니다.
< 임장 실수를 막아주는 5가지 마음가짐 >
① 적어도 세 번은 방문하라
: 서로 다른 날에 여러 번 방문해 보는 게 중요합니다
② 오전 10시~오후2시에 방문하는 것이 유리하다
③ 최소한 5명 이상의 공인중개사를 만나라
④ 시간을 들어 내부를 충분히 살핀다
: 자동차를 사러 가서도 오랜 시간 시승을 해보는데, 몇십 배 비싼 집을 순식간에 보고 나온다는 것은 옳지 않습니다. 사전에 무엇을 볼지 명확하게 계획을 세우고, 임장을 가서는 해당 부분을 꼭 확인하고 나와야 합니다.
⑤ 사진과 메모를 남겨라
: 창문 바깥으로 무엇이 보이고, 채광이 어떤지 모두 적어야 합니다.
집에 돌아오면 내가 얻은 정보를 하나의 보고서 형식으로 정리해줍니다. 단순히 동네 구경을 하고 오면 안 됩니다. 우리는 지금 전 재산이 들어갈 물건을 사는 중입니다.
사소한 것 하나도 절대 소홀히 해서는 안 됩니다.
< 중개사를 만나기 전에 알아야 할 것들 >
① 여러 중개사를 만나라 : 최소 5명 이상.
② 내가 원하는 물건을 최대한 명확하게 밝혀라.
: 원하는 주택 가격과 나의 투자금, 실거주/투자 여부, 원하는 지역과 주택 종류, 면적과 연실, 용적률, 방 개수와 층수 및 방향.
③ 방문 전날 미리 통화하라.
: 약속한 날짜에 매물 몇 개를 보는지, 추천받은 물건이 아직 남아 있는지, 그 사이에 또 다른 좋은 매물이 나왔는지 등을 확인.
+) 중개사무소에 가면 곧바로 매물을 보러 가지 말고, 자리에 앉아서 중개사에게 궁금한 점을 미리 질문하세요. 오늘 어디에 있는 어떤 매물을 보러 가는지, 조건과 가격은 어떻게 되는지 그리고 그것이 내가 원하는 물건이 맞는지 확인부터 합니 다.
< 사기를 피하는 간단하지만 확실한 방법 >
① 대리서명
: 반드시 신분증 사본과 함께 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인하고 거래해야 합니다.
이때 인감증명서의 주민등록번호와 등기부등본의 소유자 주민 번호가 같은지 꼭 학인해야 합니다. 또한, 정부24(gov.kr) 사이트에서 '인감증명발급 사실 확인(정부24->서비스->사실/진위 확인-인감증명발급 사실 확인)' 탭을 클릭하여 인감증명서의 정보를 입력해보면 위조문서 여부를 확인할 수 있습니다.
② 등기 목적
: 해당 건축물의 소유권에 대한 정보가 담긴 '갑구' 부분에서 '등기 목적'을 살펴봐야 합니다. 다른 용어들은 신경 쓰지 않아도 되지만 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분, 가등기 등의 용어가 있다면 초보자는 해당 물건을 거래하지 않는 것이 좋습니다.
소유권 이외의 정보가 담긴 '을구'에서도 등기 목적에 조심해야 할 용어들이 있습니다. 근저당권 설정, 전세권 설정, 주택임차권 등이죠.
부득이하게 대출이 있는 집에 전세를 얻어야 하는 상황이라면 집주인과 계약할 때 ‘근저당 항목을 말소하는 조건으로 계약한다’ 라는 사실을 특약에 명시 하고, 잔금 이후 근저당이 소멸되었는지 확인하는 것이 좋은 방법 입니다. 보통 집주인이 전세금을 받아서 대출을 갚는 경우가 많은데, 가급적이면 전세 잔금 당일에 소유자와 은행에 함께 방문하여 매출 상환을 직접 확인하는 것이 좋습니다.
③ 건축물 대장
: 건축물의 용도를 확인하고 '위반 건축물' 이라는 표시가 있는지 확인하면 됩니다.
아무리 봐도 빌라와 같은 평범한 주택으로 보이는데 근린생활시설이나 사무소, 숙박시설이라고 쓰여있다면 일단 주의해야 합니다.
이런 물건을 매수하게 되면 위반 사항을 원상복구할 때까지 '이행강제금'이라는 일종의 과태료 를 지속적으로 내야 합니다.
◎ 재산세와 종부세를 줄이려면 6월 1일을 기억하라.
부동산 보유와 관련된 세금으로 제산세와 종부세가 있습니다.
‘소유권’을 가진 부동산에 대해 내는 세금인데, 그 기준일이 매년 6월 1일입니다. 예를 들어, 5월 31일에 잔금을 치르고 집을 매수하게 되면 매수인인 내가 재산세와 종부세를 내야 하지만, 6월 2일에 샀다면 이를 모두 이전 소유권자가 내게 됩니다. 갈아타기를 준비하고 있다면 6월 1일 이전에 원래 가진 집을 매각하거나, 그 이후에 새로운 집을 매수하는 것이 유리합니다.
◎ 제2의 강남 후보 지역
: 용산, 여의도, 잠실, 판교, 마포, 마곡.
+) 전라남도 나주(광주랑 가까움.)
< 광역시&지방 투자법 3가지 >
1) 상급지역 찾기
가격이 비쌀수록 그 지역 사람들이 선호하는 상급 지역일 가능성이 큼.
부동산지인(mpen.com) 홈페이지에 접속해 ‘빅데이터 지도‘를 클릭하여 부산 지역을 확대하면, 부산 구별 평 단가(해당 지역 아파트 한 평에 해당하는 평균가격)를 알 수 있습니다.
같은 구 안에서도 동별로 가격 차이가 큽니다. 이번에는 동별로 아파트 평 단가를 찾아보겠습니다. 먼저 메인 화면에서 맨 위 ‘지역 분석’을 누르고, 상단 메뉴에 지역을 검색합니다. 그러면 맨 하단에 해당 시나 구의 동별 정보가 위쪽 표와 같이 정리됩니 다. 예를 들어, 상단 표를 통해 영선동4가의 평 단가는 1,333만 원이고 동삼동은 879만 원이라는 사실을 확인할 수 있습니다.
이러한 작업을 여러 번 거치 평 단가가 높은 지역 순서대로 정리해보면, 사람들이 어떤 지역을 가장 선호하는지 알아볼 수 있습니다.
같은 방식으로 대구광역시를 정리해보면 수성구, 중구, 서구 순 으로 평 단가가 높습니다. 또다시 3개 구 각 동의 평 단가를 조사하여 상위 10개를 정리해보면 상위 10개 지역 중 무려 8곳이 수성구 이고, 다른 구에 비해 상당히 높았습니다. 이를 통해 대구의 대장 지역은 '수성구' 이고, 그중에서도 현재 범어동과 수성동이 가장 수요가 큰 '선호 지역'이라는 사실을 유추해볼 수 있습니다.
평 단가가 높은 동 순서대로 정리한 뒤에는 이를 토대로 지역을 자세히 분석하고 호재를 찾아보면 됩니다.
2) 공급물량 확인하기
서울에 비하면 광역시는 주택 공급이 상대적으로 수월한 편이므로, 향후 3년간의 신축 아파트 공급 물량을 확인해야 합니다.
공급량, 즉 입주 물량을 파악하는 방법은 매우 간단합니다.부동산지인 메인 화면의 '수요/공급' 탭에서 내가 원하는 지역을 선택한 후 ‘검색’을 클릭하면 여러 자료가 나옵니다. 화면을 조금 아래로 내리면 해당 지역의 과거부터 향후 3년까지의 입주량과 수요량이 막대그래프 형태로 나타납니다.
위 그래프에 따르면 부산은 2022년부터 2023년까지 총 5만 3천 여 세대의 신축 아파트가 공급될 예정입니다. 수요보다 공급이 많은 상태이므로 입주가 본격적으로 시작되는 시기에 인근 기축 아파트의 전세가가 불안해질 수도 있습니다. 전세 임차인의 이주 수요가 새 아파트로 쏠리기 때문입니다. 다만 2024년부터는 공급량 부족으로 돌아서므로 단기적인 영향에 그칠 가능성이 있다는 점을 감안하여 투자를 결정하면 됩니다.
공급량 초과 시기가 투자에 부정적인 구간이라는 점은 분명하니, 투자를 할 때 좀 더 주의할 필요가 있습니다.
3) 광역시 투자를 고려한다면 해당 광역시에서 상위 20% 가격의 아파트를 찾아서 매수하는 편이 안전합니다. 어떤 지역이든 그 지역의 ‘상위권’이 투자해야 안전하다는 것이 지방 투자의 기본입니다.
◎ 예를 들어, 전라북도 군산시에 투자를 고려한다고 가정해봅시다. 이때는 군산의 수요량과 공급량을 확인하는 것만으로는 부족합니다. 서로 영향을 주고받을 수 있는 인근 지역인 전주와 익산 등의 수요량과 공급량까지 모두 확인해야 합니다. 군산에서 출퇴근할 수 있는 지역을 인구수로 정렬하고, 수요량과 공급량을 확인해 보면 위 표와 같습니다.
표를 보면, 군산은 전주에 이어서 권역 내 인구수 3위로 중상위권 도시라는 사실을 확인할 수 있습니다. 이때 수요량과 공급용을 체크하려면 군산보다 인구가 많은 전주와 익산을 먼저 확인해봐야 합니다. 여기서 끝이 아닙니다. 해당 권역 자체가 총 인구수 160여 만 명으로 적기 때문에 하위 소도시들도 모두 고려해봐야 합니다.
인구가 적을수록 권역 전체의 수요량과 공급량이 서로 유기적인 영향을 끼칩니다. 표를 보면 2020년에 전주와 군산에서 대규모 입주가 있었고, 권역 전체로 보아도 공급량(14,670)이 수요량(8,174)을 초과했음을 알 수 있습니다. 2020년 하반기에는 권역 전체의 아파트 시장이 악영향을 받았을 것이라 유추해볼 수 있습니다.
◎ 지방 소도시 투자의 첫 번째는 ‘타이밍’ 입니다. 수요가 쌓이고, 인근 지역에 공급까지 비슷한 시기에 ‘급매’로 매수해야 리스크를 줄일 수 있습니다.
◎ 인테리어 업체 잘 모르겠다면 그 동네에서 오래 영업한 업체에 맡겨라.
세대 규모가 큰 아파트라면 단지 가까이에 인테리어 업체가 한 두 곳쯤은 있게 마련입니다.
◎ 가장 좋은 투자?
팔지 않아도 될 집, 그러니까 오래 보유해도 좋은 집을 매수하는 것.
투자를 잘하는 사람은 고점과 저점을 잘 맞히는 사람이 아니라,
전체적인 방향성과 변곡점을 빠르게 알아채는 사람입니다.
◎ 대도시는 대중교통으로 40분 안에 이동 가능한지를 기준으로 삼고,
지방은 자차 이동 시간이 30~40분이면 같은 생활권역으로 구분할 수 있습니다.
◎ 저는 시간 레버리지를 오랫동안 활용할 수 있는 사람이 아니라면 빌라 투자를 권장하지 않습니다.
◎ 상가 투자가 적합한 사람
: 매달 고정 적인 수익이 필요한 사람, 즉 은퇴나 건강상의 이유로 더 이상 근로 소득을 얻기 힘든 분들은 상가 투자를 고려해볼 수 있죠. 만약 안정적인 직장을 다니고 있으며 당장 회사를 그만둘 이유가 없는 상황이라면 임대소득보다 시세차익을 노리는 투자부터 접근하는 편이 낫습니다. 장기적인 투자 성과로 따져보면 더욱 그렇습니다.
그 밖에도 상가 투자를 추천할 만한 사람이 있습니다. 이미 내 집 마련이 되어 있고 충분한 주택 투자를 해왔으며, 다주택자에 대한 규제를 피해 추가로 부동산 투자를 하고 싶은 분들입니다. 상가는 주택이 아니기 때문에 주택 규제에서 한결 자유롭고 정책의 영 향을 상대적으로 덜 받습니다.
◎ 임대용 오피스텔 투자 역시 곧 고정 수입이 끊길 수 있는 예비 은퇴자들에 게 적합하죠. 상가보다 월세 수익률 면에서 다소 떨어질 수 있지만 주거용으로 사용하는 만큼 임차인 구하기가 수월합니다. 그리고 상가와 달리 급한 경우 전세를 놓을 수도 있으니 공실 우려가 상대적으로 적습니다. 주거용 건물이기 때문에 상대적으로 수월하게 가치를 판단할 수 있다는 것도 장점입니다. 물론 상가 투자와 마찬가지로 아직 젊고 한동안 근로소득이 이어질 것이라 기대되는 사람에게 적극적으로 추천하지는 않습니다.
◎ 재개발 빌라 투자
: 우선 낡은 빌라들이 밀집해 있는 지역부터 찾아보고, 인근에 새 아파트가 많은 곳을 추려봅니다. 교통 인프라가 좋고 주변에 새 아파트들이 많이 있다 면, 낡은 빌라가 모여 있는 지역도 개발 압력을 받을 확률이 높아집니다.
◎ 빌라는 시세보다 싸게 사야 한다.
◎ 재건축 재개발 투자에서 ‘현금 청산’을 주의하라
재건축• 재개발 대상이 되는 지역에 땅이나 건물을 가졌다고 해서 모든 사람이 조합원이 되는 것은 아닙니다. 조합원 자격을 얻지 못하고 현금 청산을 당하는 일도 있습니다. 현금 청산이란 조합원의 조건을 충족하지 못한 사람 또는 조합원 분양을 신청하지 않은 사람에게 '현금'을 주고 조합이 소유권을 가져가는 행위를 말합니다. 이때 당시의 감정가액을 기준으로 보상하며 추후 재개발 • 재건축에 따른 이익이 고려되지 않습니다. 현금 청산을 당하면 대부분 기대 이하의 보상금을 받습니다. 생각보다 현금 청산 대상자가 될 때가 많고, 조합원 지위가 승계되지 않는 경우도 있으니, 매수 전에 반드시 확인합니다.
◎ 부동산 투자에 성공하려면 기본적으로 수요가 탄탄한 곳을 매수해야 합니다. 그런데 소형 오피스텔은 1~2인 가구를 대상으로 하며 세입자의 이동이 잦아 계속해서 수요가 쌓이기는 어렵습니다.
반면, 아파트와 흡사한 구조로 가족이 거주할 수 있는 중대형 오피스텔, 즉 아파텔은 어느 정도 수요가 쌓일 수 있습니다.
아파텔은 일반적으로 동일한 지역에서 비슷한 연식과 평수일 때, 아파트의 60~70% 가격으로 매수할 수 있습니다.
첫째, 소형 오피스텔보다 '아파텔'이라 불리는 중대형 오피스텔의 수요가 훨씬 많고, 가격 상승 폭도 더욱 큽니다. 둘째, 주변 아파트와 교통, 상권, 학군 등의 주거 인프라를 공유하는 아파텔은 아파트가 상승할 때 같이 시세가 상승함을 알 수 있습니다. 셋째, 그러면서도 아파트 대비 적은 투자금으로 매수 가능합니다. 아파트 투자가 어렵다면 대체 투자처로 아파텔을 고려해볼 수 있습니다.
< 아파텔 투자 성공 조건 3가지 >
1) 대단지 아파트가 많이 모여 있는 곳
2) 교통은 물론이고 학군과 상업 및 문화 시설 등의 인프라를 최대한 함께 누릴수록 좋음.
3) 아파트의 가격이 오르는 추세여야만 아파텔 투자를 고려할 수 있음.
[ 상가 투자 노하우]
◎ 상가는 월세 수익에 따라 매매가도 같이 정해지기 때문에 월세를 무작정 낮추기 어렵습니다. 게다가 한번 낮춘 월세는 2018년 개정된 상가임대차보호법에 따라 10년간 상승 폭이 제한되기 때문에 차라리 공실로 두더라도 싼값에 임대를 놓지는 못 하는 일도 생깁니다.
◎ 투자자라면 상가를 매수하기 전에 입장을 바꿔 생각해봐야 합니다. ‘여기서 영업하면 임차인이 돈을 잘 벌 수 있을까?’, ‘어떤 업종을 해야 돈을 벌 수 있을까?’ 등에 대해 고민해보는 거죠. 임차인의 입장에서 생각해보는 것이 상가 투자의 기본입니다.
◎ 업종에 따라 다르겠지만 보통 매출액의 10% 이상이 임대료로 지불됩 니다. 임차인 입장에서는 그 임대료를 지불할 수 있을 만큼의 매출을 내야 월세를 낼 수 있겠죠. 그럼 역으로 매출액이 월세의 10배 정도 나올 만한 업종이 무엇인지 따져보는 겁니다. 월세로 100만 원을 받고 싶다면 적어도 그 상가에서 월 매출 1천만 원이 나올 수 있 는지, 그럴 만한 업종은 무엇이 있는지 알아봐야 한다는 말입니다.
세대수가 많기로 유명한 송파구의 한 아파트를 살펴봅시다. 단지 내에 있는 실평수 7평짜리 상가의 월세 호가는 2022년 2월 기준 보증금 5천만 원/월세 350만 원에 달합니다. 임차인이 이곳에서 월세를 내려면 월 매출 3,500만 원 정도는 나와야 한다고 가정해봅시다. 일반적인 30평 아파트의 안방보다 조금 큰 7평 남짓한 작은 공간에서 월 3,500만 원의 매출을 올릴 만한 업종이 많지는 않을 겁니 다. 30일 내내 일한다고 가정해도 매일 120만원, 10시간 기준 시간 당 12만 원을 벌어야 합니다. 테이블 두세 개 놓을 수 있는 공간에서 10분에 2만 원씩 한 달 내내 팔아야 한다는 의미입니다.
좀 더 명확하게 조사하기 위해 내가 매수하려는 상가 주변에 실제 영업하는 업종의 일 매출을 계산해보는 것도 좋은 방법입니다.
며칠 시간을 들여 실제 가게에서 시간당 얼마를 벌고 있는지 확인하는 것이죠.
① ‘주 동선’ 체크 하기
: 사람들은 대부분 주로 다니는 길을 잘 벗어나지 않습니다. 특히 아파트 단지에는 많은 사람이 익숙하게 다니는 '주 동선'이 따로 있습니다. 같은 아파트 단지를 배후에 둔 상가라 해도 주 동선에 해당되는 곳과 아닌 상가는 매출에 큰 차이가 있을 수밖에 없습니다.
② ‘공실’ 체크하기
: 내가 관심을 둔 건물은 물론이고 인근 상가도 돌아다니면서 비어 있는 곳이 얼마나 되는지 확인 해보는 것이 좋습니다. 공실이 많으면 그만큼 그 지역 상가의 임대료가 과대 포장되어 있을 가능성이 큽니다. 내가 원하는 만큼의 월 세를 받기가 힘들다는 의미죠.
③ ‘경쟁 업체 수’ 체크하기
: 내 목표 월세를 감당 할 만한 업종을 대략적으로 예측해본 후, 경쟁 업체가 인근에 얼마나 있는지, 또 영업이 잘되고 있는지 확인합니다.
④ ‘상가주변의 분위기’ 느껴보기
: 내가 임차인이라면 정말 여기에서 영업을 하고 싶은지 등 말로 설명하기 힘든 느낌을 확인하는 것이죠.
◎ 최소한 3~4년 정도 상권이 형성된 곳을 노려라.
신축 상가는 변수가 많습니다. 먼저 상가 분양가가 높게 책정되어 있을 가능성이 있습니다. 또한 상권이 아직 자리 잡기 전이라 추후 어떤 업종이 입주할 지 예측하기 어렵고, 사람들의 주 동선이 어디일지 미리 예측하기 힘듭니다. 입주가 끝나고 3~4년 정도 지난 곳이라면 어느 정도 시세와 주 동선이 정해지기 마련입니다.
◎ 주택의 호재가 상가에 무조건 좋은 것은 아니다.
지하철역이 생기면서 사람들의 주 동선이 완전히 바뀔 수도 있기 때문입니다. 지하철 입구로 가는 최단 거리가 주 동선으로 바뀌기도 합니다. 장사가 잘되던 상가인데 갑자기 사람이 뜸해지고 매출이 하락하기도 하죠. 이렇듯 상가 투자를 할 때는 주택과 다른 관점에서 호재를 바라볼 수 있어야 합니다. 무엇보다 '임차인이 돈을 잘 별 수 있을까'를 중점적으로 생각해야 한다는 사실을 잊지 마세요.
◎ 경매 투자의 핵심은 시세보다 싸게 살 수 있다'는 점에 있습니다. 일반 매매로 투자하면 제값 주고 사서 세금 및 수수료를 내야 하니 시작부터 손해를 봅니다.
◎ 부동산 하락기
: 사람들이 좀처럼 집을 사려고 하지 않는 시기에는 경매에 대한 관심도 현저히 낮아질 수 밖에 없습니다. 일반 매매도 꺼리는 마당에 절차가 복잡하고 권리 분석까지 해야 하는 경매는 두말할 것도 없지요.
하락기에는 돈 문제에 얽혀 나오는 물건이 더욱 많아지니 경매 투자자 입장에서는 좋은 물건을 싸게 살 수 있다.
< 경매 과정 >
① 물건검색
- 무료 사이트 : 법원경매정보(courtauction go.kr)
- 유료 사이트 : 스피드옥션(speedauction.co.kr), 지지옥션(ggi.co.kr)
② 권리분석
권리분석은 일반 매매에는 없는 경매 절차입니다. 경매에는 채무 관계로 법적 소송과 다툼이 있는 물건이 나옵니다. 어떤 경우에는 낙찰자가 입찰 금액 이외의 추가금을 물어주어야 하는 물건도 있습니다. 따라서 입찰하고 싶은 물건이 있다면 반드시 해당 부동산에 얽힌 각 이해 당사자의 법적 권리를 분석해야 합니다. 이 행위가 바로 '권리분석' 입니다.
③ 시세 조사 및 현장 조사
④ 입찰 및 낙찰
⑤ 경락잔금 납부
: 일반 매매와 달리 경매로 낙찰받은 물건은 '전세를 끼고' 세입자를 들여서 잔금을 치를 수 없습니다. 잔금까지 모두 납부하고 소유권을 완전히 이전받은 뒤에야 전세를 놓을 수 있습니 다. 아직 점유자가 살고 있고 명도도 되지 않았기 때문입니다. 따라서 잔금은 보통 대출을 받아 납부합니다. 이를 '경락잔금대출'이라 부르는데, 일반적인 주택담보대출과 비슷합니다.
⑥ 명도
* 대항력 있는 임차인은 마음대로 명도할 수 없다는 점만 기억.
⑦ 수리
: 일반 매매와 크게 다른 점은 없지만, 수리해야 할 부분이 좀 더 많을 수는 있습니다. 소유주가 원해서 집을 매도한 것이 아니다 보니, 상대적으로 관리가 덜 된 경우가 많습니다.
⑧ 임차
< 낙찰자가 물어줘야 할 돈, 권리분석 하는 법 >
① 말소기준권리
말소기준권리보다 빨리 설정된 권리는 낙찰자에게 인수되고, 느린 권리는 소멸한다고 이해하면 됩니다. 말소기준권리에는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 등 6개가 는데, 이 중 가장 빨리 선정된 권리를 '소멸 기준'으로 잡습니다.
어차피 이 권리보다 느린 것은 모두 소멸하기 때문입니다. 또한 말소기준권리 자신도 낙찰되면 같이 소멸합니다. 결국 자신을 포함 자기보다 느린 권리를 모두 소멸시킨다고 이해하면 쉽습니다.
위는 경매 정보 유료 사이트인 스피드옥션에서 확인한 경매 사례입니다.
2022년 2월에 경매 진행된 물건(2020 타경 1013)입니다. 아래 '등기 사항/소멸 여부'를 살펴보면 소유권 바로 아래에 2014년 5월 19 일 ‘(근)저당’이 있고, 옆에 ‘소멸 기준’이라고 적혀 있습니다. 근저당은 말소기준권리 중 하나이고, 2014년 5월 19일 이후에 발생한 권리들은 모두 말소(삭제) 됩니다. 그럼 가장 위에 ‘소유권’만이 남는데, 이는 이 물건을 소유한 사람이 누구인지를 알려주는 것이니 신경 쓰지 않아도 됩니다. 모든 권리가 소멸했고 책임질 것이 없는 이런 물전을 두고 ‘권리가 깨끗하다’라고 표현합니다.
② 임차인의 대항력
임차인의 대항력이란, 임차인이 말소기준권리(소멸 기준)보다 빠른 날짜에 전입신고를 했다면 이 물건이 경매로 넘어가 더라도 보증금을 돌려받을 수 있게 해주는 권리입니다. 주택임대차 보호법에 의해 보장권 권리로, 대항력이 있을 시에 임차인은 새로운 주인, 즉 낙찰자에게 보증금을 모두 받아낼 권리가 있습니다.
2022년 1월 경매가 진행된 위 물건(2021 타정 3259)의 권리분석을 해보겠습니다.하단의 '등기 사항/소멸 여부'를 보면 2018년 9월 6일에 (근)저당이 설정되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 이 (근)저당으로 인해 이후의 권리들은 모두 소멸됩니다. 그 위로는 소유권 밖에 남아 있지 않으니 신경 쓰지 않아도 됩니다.
다음으로 옆의 '임차인/대항력 여부'를 보면, 앞서 살펴본 물건과 달리 임차인이 거주하고 있습니다. 그러나 전입신고일이 2021년 5월 6일로, 소멸 기준인 2018년 9월 6일의 (근)저당권보다 늦습니다. 이 경우 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 책임질 필요가 없습니다.
2002년 6월 5일의 (근)저당 권으로 인해 이후의 권리들은 모두 소멸했으니 문제가 없고, 채무자(소유자) 본인이 거주하고 있으니 임차인의 대항력은 따져볼 필요가 없습니다. 투자자 입장에서는 전혀 문제없는 물건이죠.
◎ 법원이 명도를 대신해주는데도 낙찰자가 직접 임차인을 만나서 설득하고 명도를 진행하는 이유는 무엇일까요? 시간과 비용을 조금이라도 아끼기 위해서입니다. 법원을 통한 명도는 보통 2~3개월 이상 소요되고, 그에 따라 비용이 발생할 수밖에 없죠. 20 평대를 기준으로 300만 원 안팎인데, 이를 아껴볼 요량으로 점유자와 협상을 해보는 것입니다. 따라서 명도가 너무 두렵다면 협상 없이 법적 절차를 밟겠다고 생각해도 됩니다. 시간과 돈을 들이면 스트레스가 덜어집니다.
☞ 보금자리론 : 2022년 1월 기준 보금자리론은 무주택자로서 연소득 7천만 원 이하인 개인, 또는 연소득 8,500만 원 이하의 신혼부부가 주택을 매수할 때 실거주 1년 조건을 갖추면 집값의 최대 70%까지(지역에 따라 상이) 대출을 받을 수 있다. 이때 담보주택의 평가액이 6억 원 이하여야 한다.
한국주택금융공사 홈페이지(hf.go.kr)에서 예상 대출 가능 금액을 조회해볼 수 있다.
☞ 아파트 지수 : 전국 아파트 실거래가 및 가격 변동률을 지수화한 것.
2006년 1월을 기준으로 하는데 이때의 값을 지수 100으로 삼는다.
국토부가 조사해 매달 하순에 발표한다.
☞ 경매용어 ‘최저 입찰가’ : 이 가격 미만을 적어 입찰하면 무효가 되는 기준 가격. 매수자가 없을 경우 앞선 최저 입찰가의 70%(지방법원에 따라 80%인 곳도 있음) 가격이 새로운 최저 입찰가가 된다(이를 유찰이라고 부른다). 최초 10억 원의 감정가로 시작된 경매가 유찰되면 70%인 7억 원으로 재입찰을 하고, 거기에서도 유찰이 되면 다음 입찰일에는 7억 원의 70%인 4억 9천만 원으로 최저 입찰가가 낮아진다.
☞ 경매용어 ‘입찰 보증금’ : 입찰할 때, 즉 경매에 나설 때 내는 일종의 계약금. 보통 최저 입찰 가의 10%.
☞ 경매용어 ‘경락잔금대출’ : 낙참자는 낙찰일로부터 약 6주 안에 나머지 잔금을 완납해야 함. 경매에서 잔금을 치르는 용도로 빌려주는 대출이며 주로 2금융권에서 취급함. 보통 낙찰가가 시세보다 낮은 경우가 많아 일반 담보대출보다 대출을 많이 받는 경우가 많다.
+) A씨는 처음부터 전세 임대를 놓을 생각이었기에, 중도상환수수료가 낮은 대출 상품을 우선적으로 고려.
☞ 초과이익환수제
: 재건축으로 조합원이 열은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3천만 원이 넘을 경우에 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 환수하는 제도. 여기서 조합원이란, 재건축 사업이 진 행되는 해당 토지 및 건축물의 소유자.
+) 재건축은 제개발에는 없는 '초과이익환수제'가 있습니다.
바로 이 규제가 거대한 벽처럼 사업을 가로막고 있죠. 간단히 설명하면, 재건축을 통해 조합원들이 얻게 된 '이익'이 일정 수준을 ‘초과’ 하면 세금으로 '환수'해가는 제도입니다. 재건축 초과이익환수제가 적용되는 단지는 재건축 후 시세 상승분의 최대 50%까지 세금으로 내야 합니다. 이러한 이유로 재건축을 반대하는 소유주가 많아서 사업이 중단된 곳들도 있습니다.
☞ 비례율(=개발이익률)
: 재개발 사업이 끝난 후, 해당 조합이 벌어들이게 될 전체 수입에서 사업 진행 비용을 뺀 돈을 해당 사업 구역 내의 토지 및 건물 감정평가액으로 나눈 금액.
비례율은 사업성을 나타내는 지표로, 일종의 수익성 지표입니다. 비율이 100를 넘으면 수익성이 높다는 뜻이고 반대로 100% 이하라면 수익성이 낮다는 의미입니다. 딱 100%라면 재건축• 재개발을 통해 추가로 발생하는 이익이 없다고 생각하면 됩니다. 이때 조합원은 ‘권리가액’, 즉 감정평가액에 비례율을 곱한 금액으로 보상받게 되므로 재건축• 재개발 투자에서는 비례율을 잘 따져봐야 합니다. 비례율이 높은 곳일수록 내가 내는 '분담금'이 적어진다고 이해하면 됩니다.
