| 재테크 부동산 투자책 |
| 어떻게 살 것인가 |
| 이광수 |
| 추천 ● ● ● ● ● |
주식투자나 부동산 투자에 관심이 있다면
한 번은 꼭 읽어봤으면 한다.
중복되는 내용이 다소 있기 하나....
내용이 꽤 유익함.
특히 나는 '공급'과 '수요'에 대해 다시금 생각해 볼 수 있는 기회가 되어 좋았다.
[ MEMO ]
◎ 미국의 해군 장교 스톡데일은 베트남 전쟁에서 잡힌 포로 중에서 가장 높은 계급이었습니다.
8년 동안 포로로 지내며 온갖 고통스러운 고문을 받았습니다. 살아서 나갈 수 있다고 믿기는 어려운 환경이었습니다.
그러나 그는 살아남아서 미국에 돌아왔습니다. 삶과 죽음의 경계를 지나온 스톡데일의 말이 인상 깊습니다.
"포로수용소에서 가장 먼저 생명을 잃은 사람들은 역설적으로 가장 큰 희망을 가진 사람들이었습니다." 크리스마스가 오면 나가게 되겠지, 새해가 되면 풀려나겠지, 생각한 사람들이 먼저 지치고 스스로 삶을 포기하기도 했다고 합니다.
◎ 성공보다 실패를 통해서 왜 실패했고, 어떤 원인으로 실패했는가에 집중하면
운으로 움직이는 자산 시장에서 오래 버텨 낼 수 있고, 결국 운을 맞이할 수 있습니다.
=성공보다 실패에 집중하면 시장을 판단하는 기준도 달라집니다.
◎ "왜 주가가 올랐지?"라는 물음보다 오히려 "왜 주가가 떨어지지 않았지?"에 대한 답을 찾으려고 노력하게 됩니다.
= 가격이 오를 때 왜 오르는지가 아니라 왜 가격이 왜 안 떨어지는지 질문해야 합니다.
가격이 하락할 때는 왜 하락하는지가 아니라 왜 오르지 않는지 물어보고 답을 찾아보세요.
◎ 무엇 이든 한 방향으로만 움직이는 것은 흔치 않습니다.
좋아지면 나빠지고 악화되면 호전됩니다. 빨랐다가 느려지고 천천히 진행되다가 빠르게 흘러가기도 합니다.
자산 시장도 마찬가지입니다. 상승이 있으면 반드시 하락이 있습니다. 반대로 하락하면 상승합니다.
◎ 설마설마했던 집값은 2013년까지 하락세를 보입니다. 가격 하락이 지속되면서 사람들은 다시 마음을 바꿉니다. 2013년 이후 하락세는 멈추었지만 사람들은 변화를 믿지 않았습니다. 2013년 여론 조사를 보면 결과가 참 재미있습니다. ‘국민 열 명 중 일곱 명’이 향후 집값이 더 떨어질 것이라고 전망했습니다. 사람들은 적어도 3년 이상은 계속해서 아파트 가격이 하락할 것이라고 예상했습니다. 당시 제일 잘 팔리던 책은 「미친 부동 산을 말하다」였습니다.
사람들이 집을 사지 않으면서 임차 수요가 증가하고, ‘전세 가격은 상승’했습니다.
◎ 같은 가격 상승이라도 거래량에 따라서 그 이유가 달라집니다.
가격이 상승하고 거래량이 증가하면 가격 변동 원인은 수요 증가입니다.
반면 가격은 상승하는데 거래량이 줄어들면 가격이 변하는 이유는 공급 감소입니다.
◎ 자본주의가 성숙되고 성장률이 둔화되면서 저금리 정책이 지속될 것으로 판단됩니다. 저성장의 원인은 인구 감소와 고령화입니다. 회피할 수 없는 미래입니다. 자본주의는 누군가가 돈을 빌리면서 성장합니다. 돈을 계속 빌리면서 돈의 양이 많아지면 물가가 상승하고 자본주의도 성장하게 됩니다. 결국 지속적으로 성장하려면 돈을 빌리는 사람이 계속 증가해야 합니다. 인구 증가가 중요한 이유입니다. 인구가 계속 늘어나면 돈을 빌릴 수 있는 누군가가 계속 많아집니다. 인구 증가는 경제 성장과 연결됩니다.
인구가 증가하지 않고 돈을 빌릴 수 있는 사람이 계속 감소한다면 어떻게 될까요? 돈의 양이 증가하는 속도가 느려지면서 자연스럽게 경제 성장률이 둔화될 수밖에 없습니다. 게다가 고령화까지 진행되면 차입 비율이 낮아지게 됩니다. 결국 빚이 줄어들면서 경제 성장이 둔화됩니다.
그렇다면 인구가 감소함에도 불구하고 경제를 성장시키려면 어떻게 해야 할까요?
한 사람이 쓰는 돈의 양을 늘리면 됩니다. 저금리를 이용해서 한 사람의 차입 금액이 늘어나면 인구가 늘어나서 빚을 늘리는 상태와 동일한 효과를 낼 수 있습니다. 저성장과 저금리의 시대는 피할 수 없는 우리의 미래입니다.
◎ 제가 참 좋아하는 말이 있습니다. "나의 강점에 집중해라"라는 말입니다.
사람들은 자기를 계발한다고 하면서 단점을 고치거나 극복하려고 노력합니다. 그러나 단점을 고치려고 하기보다 내 강점에 집중하는 편이 스스로를 발전시키는 데 더 효과적이라고 생각합니다.
◎ 버핏과 함께 버크셔 해서웨이를 이끈 찰스 멍거는 말합니다. "현명한 투자자들은 가진 돈을 한 종목에 잔뜩 겁니다. 크게 베팅하죠. 주식 투자에 성공했던 사람들은 몇 개 종목에 집중적으로 투자합니다. 소수 종목에 대한 집중 투자가 가능한 이유는 주식의 유동성이 높기 때문입니다. 언제든지 사고팔 수 있기 때문에 일부만 투자하는 것과 여러 종목을 투자하는 것에 차이가 없습니다. 분산 투자는 수익보다도 위험을 줄이기 위한 투자 방법일 뿐입니다."
◎ 복리의 마법 ‘72법칙’
: 72/연수익률 = 두 배로 투자금이 늘어나는 데 걸리는 시간.
◎ 부동산은 사용 가치가 있기 때문에 대출을 이용한 투자가 가능합니다. 차입을 통한 투자 극대화와 함께 자기 자본을 최대한 활용하는 방법도 이용할 수 있습니다.
◎ 부동산은 사용할 수 있습니다. 레버리지를 극대화할 수 있는 자산입니다.
◎ 주식 투자를 이야기하면서 사람들이 가장 많이 하는 말이 있습니다. "아, 어제 샀어야 했는데.", "코로나가 왔을 때 주식 투자를 했어야 했는데.", "금리가 오르기 전에 팔았어야 했는데." 늘 어떤 특정한 때를 이야기합니다.
언제 사고 언제 팔아야 하는지를 더욱 고민합니다. 주식은 내가 원하면 언제나 사고팔 수 있는데 사람들은 '언제'를 고민합니다.
반대로 부동산은 사용 가치가 있지만 언제나 사고팔 수 없습니다. 사람들이 질문합니다. "어디에 사야 하나요?", "입지는 어디가 좋은가요?", "호재가 있는 지역은 어디인가요?" 사람들은 위치에 관심을 갖지만 더욱더 주의를 기울여야 하는 점은 '언제'입니다. 부동산은 언제나 사고팔 수 없기 때문입니다. 투자자의 관점으로 부동산을 본다면 "언제 내 집을 마련해야 하나요?"라는 질문이 더욱 중요합니다.
= 주식은 '무엇'을 고민하고, 부동산은 '언제'에 주의를 집중해야 합니다!
◎ 가격을 올리는 주체는 수요입니다. 사는 사람이 가격을 올리면서 사줘야 합니다.
↔ 상승과 반대로 아파트 가격 하락의 주체는 매도자입니다.
사는 사람이 없다고 매매 가격이 하락하지 않습니다.
매도 아파트의 호가를 낮추는 매도 공급자가 가격을 하락시키는 주체입니다.
◎ 최고 가격이 낮아지고 있다는 것은 수요가 줄고 있다는 강력근거입니다.
◎ 투자 수요가 증가하기 위해서는 두 가지 조건이 필요합니다.
① 가격이 하락하거나 ② 가격 상승에 대한 기대감이 커져야 합니다.
◎ 가격은 하락하는데, 거래량이 추세적으로 증가하면 가격은 바닥입니다.
◎ 내 집 마련을 할 때는 사자가 사냥하는 법을 배울 필요가 있습니다.
사자가 사냥하는 장면을 보면 매우 재미있습니다. 사자는 사실 잠이 많습니다. 평균 14시간 이상 잠을 잡니다. 천적이 없기 때문에 오래 잔다는 이야기가 있습니다. 하루 종일 잠자고 빈둥빈둥하다가 배가 고프면 그제서야 사냥을 하러 나섭니다. 사자의 사냥 법칙 첫 번째는 관찰하기입니다. 사자는 동물 무리가 다니는 길을 조용히 관찰합니다. 잘 움직이지도 않습니다. 예전에 사냥감들이 다녔던 길에 조용히 숨어서 기다립니다. 두 번째는 목표 설정입니다. 드디어 동물 떼가 지나갑니다. 사 자는 어떤 사냥감을 선택할까요? 무리 앞에 나서서 힘을 자랑하는 우두머리나 힘센 동물을 타깃으로 삼지 않습니다. 무리의 후미에 힘없고 느리고 어린 사냥감을 목표로 설정합니다. 세 번째는 전력 질주입니다.
사자는 조용히 사냥감을 기다리다가 가장 힘없는 동물을 잡아먹기 위해 달려갑니다. 놀라운 건 속도입니다. 최대 속도가 무려 70km/h가 넘습니다. 거구의 사자가 자동차와 맞먹는 속도로 달려가서 먹이를 낚아챕니다.
내 집 마련도 사자의 사냥법과 같아야 합니다. 조용히 시장을 관찰합니다. 시장의 변화가 일어나면 가격 하락폭이 가장 큰 아파트를 선정합니다. 그리고 가장 빠른 속도로 달려가야 합니다. 여기서 가장 빠른 속도는 자금을 의미합니다. 자금을 최대한 활용해야 합니다. 가지고 있는 자산과 대출을 최대한 활용하여 내 집 마련을 해야 합니다. 아파트를 살 때 대출은 불가피합니다. 대출을 일으켜서 아파트를 사는 건 전혀 문제가 없습니다. 무리한 대출을 일으켜서 비싼 아파트를 사기 때문에 문제가 발생합니다. 대출을 두려워하지 말고 아파트 가격이 적정한지, 높은 가격은 아닌지, 하락할 가능성은 없는지를 판단하는 것이 더욱 중요합니다.
◎ 자본주의와 투자가 발달한 미국의 경제 방송을 보면 우리나라와 다른 점이 있습니다.
경제 전문가들 이 전망이나 예측보다는 현황 파악이나 현재 자신은 어떻게 대응하고 있는지, 자신이 판단하는 근거는 무엇인지에 대해서 이야기합니다.
◎ 투자 전략 세우기
10년 만에 일산 전세에서 강남 아파트에 거주하게 된 이야기를 들어 볼까요?
A 씨는 2010년대 초에 일산에서 1억 8000만 원으로 전세를 살고 있었습니다. 만기가 돌아오는 시점에 집주인이 아파트를 매수하면 어떻겠냐고 물었습니다. 당시에 아파트 가격이 오르지 않아 대출을 조금만 받으면 살 수 있었습니다. 그래서 주택 담보 대출로 1억 2000만 원을 빌려서 3억 원에 아파트를 매입했습니다. 집값이 안 올라도 직접 거주할 집이니 괜찮다고 생각했습니다. 그런데 집을 매입한 이후로 아파트 가격이 막 오르기 시작했습니다. 몇 년이 지나고 우연히 부동산 중개소에 들어가서 요즘 아파트 가격을 물어봤더니 3억 8000만 원 정도면 매도가 가능하겠다는 답을 들었습니다. A씨는 고민했습니다. 집을 팔고 이사를 가고 싶었지만 서울의 아파트를 매입하기에는 자금이 부족했습니다. 지금 아파트를 팔면 자금이 2억 6000만 원 생기는데 대출을 받아도 서울에 아파트를 사기는 어려웠습니다. A 씨는 빌라를 떠올렸습니다. 그래서 빌라를 샀냐고요? 아닙니다. 빌라에는 월세로 이사했습니다. 그리고 마포 아파트를 전세를 이용해 갭 투자로 매입했습니다. 2017년에 마포 아파트의 전세 가격이 5억 9000만 원이었고 매매 가격은 8억 5000만 원이었습니다. 내 돈 2억 6000만 원과 전세 5 억 9000만 원을 끼고 8억 5000만 원에 마포 아파트를 매입했습니다.
전세/매매 비율은 70%에 달했습니다.
매수한 지 2년이 지나고 아파트 가격은 13억 5000만 원으로 상승했습니다. 5억 원이 올랐습니다. A 씨는 2년 만에 아파트를 팔았습니다. 2017년에 취득했기 때문에 보유만으로 비과세였습니다.
6년 전에 1억 8000만 원에 불과했던 자금이 아파트 매입 두 번만 으로 7억 6000만 원으로 늘어났습니다.
아파트를 팔자마자 다시 갭 투자로 강남 아파트를 매수했습니다. 강남 대치동으로 갔습니다. 대치동 아파트를 전세 10억 원을 끼고 17억 6000만 원에 샀습니다. 아파트를 사자마자 가격이 급등했습니다. 2년 만에 무려 아파트 가격이
27억 원으로 상승했습니다. 2021년, 임차인 퇴거 대출을 10억 원 받아 드디어 강남 아파트에 입주했습니다. A 씨는 거의 10년 만에 일산 전세에서 강남 아파트에 입성했습니다. 요즘 아파트 가격이 고점에서 떨어졌다고 하지만 24억 원 정도이니 지금 팔면 대출 10억 원을 빼더 라도 14억 원입니다. 10년 만에 1억 8000만 원에서 10억 원으로 자금이 불어났습니다. 이자가 매월 300만 원씩 나갑니다. 그래도 어떻습니까? A씨는 갭 투자와 1가구 1주택의 세금 혜택 그리고 대출을 이용해서 자산을 불렸습니다. 갭 투자를 하려고 거주 비용을 최소화(빌라 거주)하고 10년 동안 세 번의 매매를 통해 투자금을 증가시켰습니다.
⑴ 1단계: 일산에서 주택 담보 대출을 이용해서 3억 원에 아파트 매입(내 돈 1억 8000만 원, 대출 1억 2000만 원)
⑵ 2단계: 소유 아파트 3억 8000만 원에 매도(내 돈 2억 6000만 원으로 증가)
⑶ 3단계: 마포 아파트 8억 5000만 원에 매일(갭 투자, 내 돈 2억 600만 원. 전세5억 9000만 원), 빌라에 월세로 거주
⑷ 4단계: 2년 만에 마포 아파트 13억 5000만 원으로 매도(내 돈 7억 6000만원으로 증가)
⑸ 5단계: 강남 대치동 아파트 17억 6000만 원에 매입(캡 투자, 내 돈 7억 6000만 원, 전세 10억 원)
⑹ 6단계: 강남 아파트 입주(임차인 퇴거 대출 10억 원, 시세 25억 원)
인상적인 부동산 투자입니다. 이런 투자가 가능했던 이유를 요약하면 다음과 같습니다. 우선 시장의 환경이 중요했습니다. 10년 동안 계 속 아파트 가격이 올랐습니다. 반대로 집값이 떨어졌다면 어떻게 되었을까요? 높은 전세/매매 비율이 유지되었습니다. 마포 아파트를 갭 투자할 때 전세/매매 비율은 70%에 달했습니다. 강남 아파트는 전세/매 매 비율이 57%였습니다. 갭 투자는 주택 담보 대출을 받기 어렵기 때문에 전세/매매 비율이 높아야 아파트를 매입할 수 있습니다. 다음으로 개인의 선택도 중요했습니다. A 씨는 주택 담보 대출을 활용해 주택을 매입했습니다. 갭 투자를 하면서 빌라에 월세로 거주했습니다. 보유하고 있는 자금을 최대한 활용한 것이죠. 매매를 신속하게 결정했습니 다. 아파트에 직접 거주하지 않았으니 가능한 일이었습니다.
◎ (원칙 1) 가격이 하락하는 국면에서는 아파트 가격이 더 많이 빠진 지역과
아파트를 매수한다.
(원칙 2) 가격이 상승하는 국면에서는 아파트 가격이 더 많이 오르고 있는
지역과 아파트를 매수한다.
◎ 2022년을 기준으로 우리나라 수도권 가구가 한집에 거주하는 평균 기간은 6.6년입니다. 장기 거주 가구를 제외하면 일반 가구의 평균 거주 기간은 더욱 짧을 것으로 추정됩니다. 미국 가구는 한집에서 평균적으로 12년을 거주합니다. 우리나라와 비교해서 거의 두 배 이상 오래 삽니다.
◎ LTV는 주택 가격을 기준으로 대출하는 비율입니다. 비율이 올라가고 주택 가격이 상승하면 대출 금액이 커지는 구조입니다. DTI와 DSR은 소득과 상환액을 기준으로 대출을 규제합니다. 비율이 올라가거나 소득이 많아지면 대출이 증가합니다. 소득을 기반으로 대출을 해주겠다는 겁니다. 중요한 것은 DTI와 DSR의 차이입니다. 둘 다 소득에서 대출의 원리금 상환 금액이 차지하는 비율인데, DTI는 원리금을 반영하지만 기타 대출은 이자만 반영합니다. 반면 DSR은 모든 대출의 원리금을 고려합니다. 약간 혼동된다면 이럴 때 적절한 예시가 필요합니다.
소득이 1억 원인 회사원 광순이는 은행 신용 대출 2000만 원(만기 2년. 금리 5%)이 있습니다.
아파트를 매입하려고 할 때 DTI 40%를 적용하면 최대 얼마나 주택 담보 대출을 받을 수 있을까요?
우선 받을 수 있는 대출의 연간 원리금을 미지수 x로 놓겠습니다.
신용 대출 이자는 연간 100만 원입니다. 그렇다면 아래와 같은 등식이 성립합니다.
(x+100만 원)*1억 원x100=40%
천천히 계산하면 됩니다. x의 값은 3900만 원으로 계산됩니다. 그렇다면 대출 금액은 만기 40년, 금리 5%로 가정하면 최대 5억 2000만 원으로 계산됩니다. 역산을 해 볼까요? 만기가 40년이고 금리가 5%인 주택 담보 대출을 받았습니다. 그렇다면 매년 원리금은 얼마나 상환해 나가야 하나요? 5억 2000만 원을 40년으로 나누면 1300만 원입니다.
다음으로 금리가 5%이면 매년 이자는 얼마나 내야 하나요? 5억 2000만 원에서 5%를 곱해 주면 2600만 원입니다. 그렇다면 매년 광순이는 주택 담보 대출의 원리금 상환으로 3900만 원을 갚아 나가야 하고, 기존 신용 대출 이자인 연 100만 원과 합산하면 대출 원리금의 상환 금액은 4000만 원이 됩니다. 광순이 소득이 1억 원이니 대출 원리금 상환액 4000만 원이 차지하는 비율은 40%, DTI 비율 40%와 일치하게 됩니다.
이제 비교 차원에서 DSR을 적용해 보겠습니다. DSR이 DTI와 다른 점은 주택 담보 대출 이외의 대출을 고려할 때 원리금 전체를 적용한다는 점입니다.
광순이의 경우를 다시 보겠습니다. DTI에서는 대출 원리금 상환액을 계산할 때 이자 금액만 감안했습니다. 즉 100만 원입니다. 그러나 DSR에서는 원리금 전체를 고려해야 합니다. 그렇다면 신용대출 2000만 원의 만기는 2년이고 금리가 5%이니 매년 상황해야 하는 원리금은 1100만 원이 됩니다. DSR 40%인 경우 광순이가 주택 담보 대출을 얼 마나 받을 수 있는지 계산해 볼까요? 등식을 보시죠.
(x+1100만 원)*1억 원 x100=40%
계산을 해 보면 x값은 2900만 원이 나옵니다. 연간 원리금 상황액 이 2900만 원이 되고 만기 40년, 금리 5%인 주택 담보 대출을 가정하면 최대 3억 8600만 원으로 대출액이 계산됩니다. 맞는지 확인해 보겠습니다. 3억 8600만 원을 대출받으면 만기 40년에 균등 상환이라고 가정할 경우, 매년 965만 원을 상환해야 합니다. 이자는 금리가 5%이니까 1930만 원을 내야 합니다. 그렇다면 매년 원리금 상환액은 2895만 원입니다. x값은 2900만 원과 5만 원 차이로 일치합니다. DTI와 DSR이 동일한 40%라고 해도 DSR을 적용하면 주택 담보 대출 금액이 줄어듭니다. 광순이의 경우 DTI 40%를 적용하면 최대 5억 2000만 원을 받습니다. 반면 DSR 40%를 적용하면 주택 담보 대출이 3억 8600만 원으로 DTI보다 약 1억 3400만 원이 감소합니다. 조금 복잡했다면 계산까지 굳이 다시 생각할 필요 없이 DSR을 적용하면 주택 담보 대출이 줄어든다는 사실만 알면 됩니다.
◎ 투자나 내 집 마련을 할 때 무엇이 중요할까요? 가지고 있는 신념과 생각이 있더라도 상황이 바뀌었다면 과감하게 버릴 수 있어야 합니다. 투자에서 가장 중요한 덕목은 사고의 유연성입니다. 유연하게 생각하고 행동해야 합니다.
= 자산 시장에서 성공하기 위해서는 우리가 믿고 있는 것을 바꿔야 합니다. 불행하게도 생각은 잘 바뀌지 않습니다. 생각은 개인 역사의 반영이기 때문입니다. 어렵지만 생각을 바꿔야 합니다. 거대한 변화와 성공은 모두 작은 생각의 변화에서부터 출발합니다.
☞ 공부를 잘하려면 메타 인지가 높아야 한다는 말을 많이 합니다.
투자에서도 메타 인지가 매우 중요합니다. 나에 대해서 잘 아는 것을 메타인지라고 합니다.
