- 저자
- 정태익
- 출판
- 리더스북
- 출판일
- 2022.03.22
| 경제책 |
| 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업(기초편) |
| 정태익 |
추천 ●●●◐○ |
부동산에 대해 노베이스인 내가 읽기에 무리없어서 좋았다.
책 분량도 많은 편이 아니라 더 잘 읽힌 듯!!
이제 실전편 읽오야겠음.
[ MEMO ]
◎ 부자가 되는 것
= 바로 나의 ‘돈 그릇'을 키우는 일입니다. 저는 각자의 돈 그 릇만큼 돈이 따라온다고 생각합니다.
+ 3천만 원은 투자를 위한 최소한의 자격입니다. 투자법을 공부하는 것만큼 부의 그릇을 키우는 것이 중요한데, 3천만 원은 최소 시작 기준 이라고 보면 됩니다. 단순히 돈을 모으는 게 왜 부의 그릇을 키워줄까요? 투자자의 기본 인내심을 길러주기 때문입니다. 우리는 이 과정에서 수많은 유혹을 이겨내야 합니다. 수백만 원만 모여도 새 노트북이 사고 싶고, 1천만 원이 모이면 그동안 열심히 산 나를 위해 해외여행이 가고 싶고, 2천만 원만 모여도 자동차를 사고 싶어집니다. 그 모든 욕망을 이겨내고 3천만 원을 최단 기간에 모았다면, 당신은 부자가 될 1차 관문을 통과한 것입니다.
◎ 남들이 취미생활을 즐길 때, 저는 주식을 공부 했습니다. 소득의 90%를 모두 주식에 넣었습니다. 매일 주식 책을 읽었고, 야근 후 숙소로 돌아와 자기 전까지 종목과 재무제표를 분석했습니다.
◎ 현실적인 조언이라며 '명범한 길'을 걸으라고 강요하는 사람들 대부분은 당신을 위하지 않습니다. 솔직히 말해 그들이 조언과 충고를 하는 이유는 자기 자신을 위해서입니다. 어쩌면 그들은 당신이 자신과 다른 길을 걷고 성공할까 봐 두려운 건지도 모릅니다. 얼마 전까지 나와 비슷했던 사람이 달라지는 모습을 보면, 가만있던 본인을 자책하게 될 테니까요.
그 길을 가보지 않은 사람의 조언은 그저 걱정과 기우에 불과하다고 생각합니다. 남들의 말을 들으면 남들처럼 살게 됩니다. 남과 다른 길을 가 고 싶다면, 평범한 길을 걷는 사람들의 말에 휘둘리지 마세요.
+ 대부분의 사람들이 택하는 안정적인 길은 오히려 가장 불안한 길입니다. 잘 알다시피 퇴직 연령은 점점 낮아지고 반대로 수명은 늘어나고 있는 오늘날, 열심히 회사만 다녀서는 부자가 되기는커녕 노후 대비도 불가능합니다. 사회 문제가 된 '노후 파산'을 겪은 분들도 대부분 성실하게 살아왔고, '남들과 같은' 길을 절어왔음을 명심해야 합니다.
"항상 같은 일만 반복하면서 매번 다른 결과가 나오기를 바라는 것은 심각한 정신병 증상이다." - 아인슈타인
◎ 투자를 잘하려면 그만큼의 노력과 시간을 들여야 합니다.
집에서 맥주 한잔 하며 넷플릭스 보는 여유, 주말에 친구나 연인 또는 가족과 여행 다니는 즐거움을 포기할 수 있어야 합니다. 그 전까지 어떤 취미를 즐겼던, 이제 당신에게 투자 공부가 새로운 취미가 되어야 합니다. 나의 삶에 투자를 최우선으로 두어야 한다는 말입니다. 퇴근 후 남는 시간에는 투자 공부를 하고 투자를 경험해야 합니다. 또한 주변 사람들에게 궁상맞다, 독하다는 말을 들을 정도로 돈을 아껴야만 합니다. 나의 생각과 원칙을 믿고 주변에 휘둘리지 않아야 합니다. 그런 토대가 있어야만 두려움을 극복할 수 있습니다.
◎ 《모든 것의 가격》이라는 책에서는 노예 제도가 법적으로 사라진 이유를 흥미롭게 설명합니다. 노예의 인권 을 위해서가 아니라 '경제적인 유불리를 따져서', 그러니까 노예를 먹이고 재우는 비용보다 월급을 주는 게 '더 싸게 먹혀서' 노예제도 가 사라졌다는 겁니다.
옛날에는 노예를 데려다 숙식만 제공하면 필요한 노동력을 대부분 충족시킬 수 있었지만 지금은 불가능합니다. 노예를 데려다가 변호사로 키우고 의사로 만들 바에야 그 돈으로 변호사나 의사에게 그때그때 돈을 지불하는 편이 훨씬 저렴하다는 계산이 나옵니다.
그렇기 때문에 노예제도가 폐지되었다는 겁니다. 최소한 법적으로 는 폐지되었지만 실질적으로 노예제도는 그 모습만 바뀌었을 뿐입니다.
+ 과거 노예들은 귀족이 숙식 제공을 끊으면 잘 곳도, 먹을 것도 없는 처지가 됐습니다. 오늘날 노동자도 사장이 월급을 주지 않으면 집도, 먹을 것도 살 수 없습니다. 그러니 경제적으로 봤을 때 사실상 노예제도와 자본주의 시스템은 다를 바가 없습니다.
'노동자가 노예면 내가 노예라는 거야?" 이런 생각에 불쾌할 수 있습니다. 자신이 노예라고는 생각해 본 적이 없겠죠. 그게 바로 ‘(자유로운) 노동자'와 '임금’ 같은 포장지의 역할입니다. 노예 상태이나 노예인 줄 모르게 하는 겁니다.
+ 학교에서도 진실을 제대로 말해주지 않습니다. 정규 교육 과정에서 대출받아 투자하고 사업하라고 가르치는 학교가 있을까요?
오히려 공부 열심히 해서 좋은 대학 가고, '스펙' 잘 쌓아서 회사원이나 자영업자가 되라고 가르칩니다. 말하자면, 학교는 노예와 평민을 키워내는 공장인 셈입니다. 사실 현대의 학교는 산업사회에 필요한 노동자를 양성하기 위해 세워진 곳이니 당연합니다. 자녀에 게 '공부 열심히 해서 안정적인 회사에 들어가라'라고 가르치는 것 은 '노예나 평민이 돼서 열심히 일해라'라는 말과 같습니다.
◎ 통화량이 늘면 물가도 오릅니다. 뭐든 흔해지면 가치가 떨어지는데, 돈도 마찬가지입니다. 20년 전이나 지금이나 똑같은 닭을 가지고 튀기는데도 치킨 가격이 2배나 오른 이유는 닭 자체의 가치가 오른 게 아니라 돈의 가치가 떨어졌기 때문입니다. 그걸 보고 우리는 물가가 오른다고 하는 것입니다.
◎ ‘부채’가 아닌 '자산'을 소유해야 한다는 것입니다.
* 자산: '나에게 돈을 벌어다 주느냐 ‘
구매 후 가격 상승 또는 하락(사업체, 주식, 토지, 상가, 주택, 금, 은, 원자재, 채권, 미술품, 가상화폐 등)
* 부채: '나에게서 돈을 빼앗아 가느냐'
구매 후 무조건 가격 하락(옷, 자동차, 음식, 취미생활 용품 등)
◎ 생각부터 바꿔야 합니다. 행동은 그다음입니다.
단, 생각에는 계획이 뒤따라야 합니다. 계획 없는 생각은 망상일 뿐입니다.
나는 몇 살까지 일할 수 있을까? 그럼 은퇴 이후 몇 년 정도 살 게 될까? 그동안 필요한 금액은 얼마나 될까? 지금 소득이면 은퇴 시점까지 얼마나 모을 수 있을까? 목표액과의 차액은 얼마지? 그 차이를 메울 방법은 뭐가 있을까? 사업? 무슨 사업을 해야 하지?
투자? 투자를 한다면 평균 수익률을 얼마나 올려야 할까? 그 정도 수익률을 올릴 수 있는 투자는 뭐가 있을까? 투자금을 늘릴 방법은 없을까?
기본 중의 기본이라 할 만한 이런 질문들조차 해보지 않고 목표를 세우는 것은 로또에 미래를 거는 것과 같습니다. 목표부터 제대로 세워야 그에 맞는 방법을 찾을 수 있습니다.
은퇴 후의 삶은 생각보다 길고, 예상외로 돈도 많이 필요합니다.
월급만으로는 절대 그 돈을 모을 수 없습니다. 직장을 다니면서도 돈을 벌 다른 방법을 찾아야만 합니다. 이런 현실을 빨리 깨달을수록 내 인생이 바뀝니다.
◎ 회사가 나를 평생 책임져줄 것이라 믿고 다른 준비는 내팽개친 채 일만 하지 말라는 것입니다. 투자를 하면서도 충분히 회사에 다닐 수 있습니다. 일하지 않는 시간에는 돈 벌 방법을 찾는 데 노력과 에너지를 쏟아야 합니다.
돈 벌 방법은 크게 사업과 투자, 2가지입니다. 회사를 다니는 동안 사업이든 투자든 원하는 것을 찾아 공부하고, 미리 준비해서 회사를 나간 이후를 대비해야 합니다. 내 인생은 내가 책임져야 합니다.
◎ "사업? 투자? 그걸 할 줄 알면 이러고 있겠어? 그리고 그거 위험해. 내 주변에 사업하다 망해서 빚이 수억 원인 사람도 있고, 투자하다가 돈 다 날린 사람도 있어."
이런 말을 하는 사람들에게는 공통점이 있습니다. 그들 모두 회사를 벗어날 어떤 노력도 진지하게 해 본 적이 없다는 겁니다. 회사 다니기 싫다고. 당장 때려 치우고 싶다고 푸념하면서도 정작 아무런 준비는 하지 않고 "그래도 직장 생활이 제일 낫지"라고 말합니다.
그들이 말한 '사업 망하고 투자로 돈 날린 사람' 대부분은 제대로 된 준비 없이 버티다가 회사를 나간 사람들입니다. 재취업이 안 돼 어쩔 수 없이 사업이나 투자를 시작했다면 잘될 리가 없겠죠.
◎ 역사상 위대한 투자자 중 한 명으로 꼽히는 워런 버핏의 연평균 수익률이 21% 정도
“절대로 전세 살지 마세요. 차라리 월세로 사세요."
◎ 저는 2017년 제 유튜브 채널에 '절대로 전세 살지 마라'라는 영상을 올려 구독자들에게 큰 호응을 받았던 적이 있습니다. 지금도 수강생들에게 전체 대신 월세로 시작하라고 말합니다. 월세라니, 선뜻 동의하지 않는 분이 많을 겁니다. 우리 사회는 월세에 대한 편견이 있죠. 신혼부부가 전셋집에서 시작하면 고개를 끄덕이지만, 월세로 시작하면 안쓰러운 눈으로 바라봅니다. '전세 구할 능력이 없어서 월세로 산다'는 인식이 팽배하죠. 전세금은 나중에 고스란히 돌려받는 데 비해, 월세는 생돈이 나간다는 경제적인 계산도 더해집니다. 정말 그럴까요?
전세를 살게 되면 내가 가진 목돈이 전세 보증금이라는 명목으로 최소 2년간 묶이게 됩니다. 내 돈을 고스란히 돌려받는 전세 제도는 얼핏 세입자에게 유리해 보이지만, 사실 전세 자금을 무이자로 집주인에게 빌려주는 것과 같습니다. 4억 원짜리 집에 3억 원을 내고 전세로 살았는데, 2년 후에 집값이 5천만 원 오른다면 시세차 익은 누구 몫인가요? 당연히 집주인입니다. 투자로 치면 나는 3억 원을, 집주인은 고작 1억 원을 냈는데 이익은 100% 집주인이 독식하는 겁니다. 그런데 세입자 돈으로 돈을 번 집주인은 절대로 세입 자에게 고마워하지 않습니다. 오히려 집값이 많이 올랐으니 전셋값을 올려야 한다고 요구하겠죠
◎ 집값이 폭락하면 그분들은 집을 살 수 있을까요? 대부분 사지 못할 것입니다. 이유는 2가지입니다. 첫째, 돈이 없어서입니다. 대부분 전세로 살고 있기 때문에 폭락이 시작돼도 운용할 돈이 없어서 못 삽니다. 전세 계약 기간도 남았는데, 집값이 폭락하는 상황에서 집주인이 전세금을 쉽게 내줄 리도 없겠죠. 하지만 월세를 사는 사람들은 다릅니다. 통장에 돈이 있어야 기회를 잡을 수 있습니다.
◎ 집을 돈으로만 보지 말자. 집은 자산이면서 동시에 필수재이다. 가능한 한 빨리 나에게 맞는 집을 찾자. 특히 실거주할 집이 필요하다면 더욱 그렇다. 단, 집은 자산으로서도 기능하니, 오를 집을 찾는 눈을 키우자.
처음 집을 살 때는 불안하고 두렵습니다. 우리가 돈 주고 사는 것 중에 가장 비싼 게 집이니 당연히 그럴 수밖에 없습니다. 그 두려움을 한번 깨고 나면 많은 것이 달라집니다. 등기를 마치고 나면 비로소 보이는 것들이 있게 마련입니다.
◎ 당신이 뭘 공부해야 할지도 모르는 '투자 신생아'라면 특정 책을 추천받을 필요도 없습니다. 어떤 투자서든 상관없이 30권쯤 읽어보세요. 어차피 지식이 '0'에 가까울 때는 어떤 책이든 읽으면 도움이 되니까요. 수많은 방법 중에서도 책을 추천하는 것은 가성비가 좋기 때문입니다. 책은 전문가의 노하우를 집 약해놓은, 검증된 정보의 집합체입니다. 양질의 정보를 담고 있으면서 강의보다 훨씬 저렴하죠, 언제 어디서든 읽을 수 있으니 시간 활용도 자유롭고요.
우선 서점에서 관련 분야의 책이 많은 곳으로 갑니다. 그리고 제목이 이해되는 책부터 펴보세요. 읽다 보면 내 수준에 맞는지 금세 알게 됩니다. 너무 어렵다면 더 쉬운 책을 찾아봅니다. 그러다 보면 내 수준에 맞는 책을 찾게 됩니다. 책을 여러 권 읽다 보면 큰 틀에서는 모두 비슷한 이야기를 한다는 사실을 깨닫게 될 것입니다. 책에 나오는 용어에도 어느 정도 익숙해지죠. 그러다 보면 나의 성향에 맞는 저자나 투자처를 찾을 수 있습니다.
+ 돈은 있지만 아는 것이 없을 때가 정말 위험합니다. 돈은 모았는데 마땅한 투자처가 보이지 않는다면 지금은 투자를 해야 할 때가 아니라 공부를 해야 할 때라는 사실도 꼭 명심하면 좋겠습니다.
◎ 공부가 충분한지 아닌지 어떻게 알 수 있을까요? 저는 ‘30분 강의'를 기준으로 잡습니다. 부동산 투자에 전혀 문외한인 사 람을 데려다 놓고 30분간 설명할 수 있다면, 이제 직접 투자를 시도해 봐도 됩니다. "좋은 아파트의 기준은?, "살기 좋은 동네란 무엇인가?” 같은 주제로 부동산 문외한인 사람에게 설명한다고 상상해 보면 됩니다. 내가 이해한 것을 다른 사람에게 설명할 수 있고, 상대를 어느 정도 이해시킬 수 있다면 나 스스로 기본적인 이론은 습득한 것입니다. 이 수준에 이르면 그다음은 책이 아닌 실전 투자 경험을 통해서만 배울 수 있습니다.
◎ <레버리지 4가지>
① 대출
정부가 주택 가격을 가장 손쉽게 조정할 수 있는 방법이 바로 대출 규제와 완화이기 때문입니다. 부동산 안정기나 하락기에는 집값의 70%까지 대출해주기도 하지만, 반대로 상승기에는 집값의 40% 이하로 대출을 틀어쥘 때도 있죠
☞ LTV(Loan to Value Ratio)
주택담보대출=담보대출비율. 주택의 가치 대비 대출 금액 비율을 뜻한다. 만약 LTV가 50%라면, 10억짜리 집을 취득할 때 5억 원까지 대출을 받을 수 있다는 의미다.
= 시세의 최대 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있는지를 뜻합니다. 예를 들어, 6억 원인 집을 매수할 때 ITV가 40% 라면 2억 4천만 원까지 대출을 받을 수 있다는 의미
☞ DSR(Debt Service Ratio)
DSR은 '총부채원리금상환비율'을 뜻하며, 대출 원리금을 비롯한 개인 연소득 대비 모든 부채의 상환 비율을 말합니다. 예를 들어서 연소득 1억 원에 DSR이 40%라면 대출 원금과 이자 상환액이 연간 4천만 원을 넘지 않는 한도로 대출을 해준다는 뜻입니다. 만약 연봉 1억 원인 사람 이 주택담보대출을 받는다면 만기 30년, 이율 3.5%로 가정했을 때 최대 약 7억 원을 받을 수 있습니다. 따라서 연봉 1천만 원당 7천만 원 정도의 대출을 받을 수 있다는 개략적인 유추가 가능합니다(물론 금리가 인상될수록 대출 금액은 적어집니다). DSR 규제의 핵심은 소득에 따라 대출금이 연동된다는 데에 있습니다. 한편 DSR을 산정할 때 고려되는 '부채'에는 개인이 받은 모든 대출의 원리금과 여러 할부금, 미결제된 신용카드 비용 등이 포함되며, 신용대출과 같이 만기가 짧은 대출일 경우 연간 원리금 상환 금액이 훨씬 크게 계산되므로 불리합니다. 참고로 전세자금대출 등 일부 대출은 DSR 계산 시 제외되니 세부적인 사항을 꼭 확인하기 바랍니다.
2022년 3월 현재 2억 원 초과 대출부터는 DSR 규제 40%가 적용되며, 2022년 7월 1일부터는 총 대출 금액이 1억 원을 초과하는 순간부터
DSR 40%가 적용됩니다. 한마디로 거의 모든 대출에 소득 기준의 제한이 생긴다고 이해하면 됩니다. 또한 LTV와 DSR 규제는 서로 중복 적용 되니, 소득이 낮다면 ITV 한도 여유가 있어도 대출액에 제한을 받게 됩 니다.
+ '부동산계산기.com'과 같은 인터넷 사이트에서 DSR 모의 계산을 해볼 수 있음
② 전세
저는 전세를 나의 집을 빌려주고 무이자 대출을 받는 것'으로 봅니다. 이런 관점에서 보면 전세는 금융기관이 아닌 개인과 개인 간의 대출, 일종의 '사채'라고 할 수 있습니다. 그러니 대출과는 달리 정부 규제로부터 거의 영향을 받지 않죠.
③ 증여
④ 시간
재건축이나 재개발, 초장기 호재 지역에 투자하는 것도 시간 레버리지의 하나.
- 젊은 맞벌이 신혼부부 : 아직 아이가 초등학교에 들어가기 이전이니 월세로 살면서 투자금을 모으고, 전세 레버리지를 끼고 유망 지역의 아파트를 사두는 투자도 가능합니다. 또한 재개발이 예정된 도심지 빌라를 매수하는 투자도 시도해 볼 수 있습니다
- 40대 중반 전후의 중년 부부 : 레버리지를 과하게 활용하기보다는 적정 수준에서 투자, 자녀의 교육 환경 등을 고려하여 실거주를 염두에 두고 집을 매수, 모아둔 돈이 꽤 있고 소득도 높으므로 최대한 주택담보대출을 많이 받아서 정주 환경이 좋은 유망 지역의 집을 사는 것.
- 노부부 : 노부부의 생애 주기에 맞게 구축 아파트라도 교통이 편리하고 의료 시설이 잘 갖춰진 집을 매수할 것을 권장
◎ 부동산을 투자로 접근할 때는 항상 '어떻게 매도할 것인가'를 고민.
◎ < 시세차익 VS 월세 투자 >
시세차익을 보려는 투자에서는 '아파트 투자'가 주를 이룹니다. 사고파는 것이 핵심이므로 언제든 잘 팔려야 하기 때문입니다. 아파트는 늘 수요가 많고 매매도 활발하게 일어나니까요.
반면에 월세 수익을 원하는 사람들은 상가나 오피스텔에 투자하는 편이 좋습니다. 주택으로도 월세 수익을 올릴 수 있지만, 상가나 오피스텔에 비하면 수익률이 떨어집니다. 특히 원룸형 오피스텔은 대부분 월세 받을 목적으로 건축하는 경향이 많습니다.
+ 저는 젊은 초보 투자자들에게 대체로 이렇게 조언합니다. 시세차익형 투자를 하라고 말입니다. 그 이유는 간단합니다. 더욱 쉽게 수익을 낼 수 있기 때문입니다. 이는 월세 받는 투자가 상대적으로 어렵다는 말이기도 합니다. 아까 월세 받는 투자를 할 때는 상가나 원룸형 오피스텔을 주로 산다고 말씀 들었죠. 월세형 투자를 하려면 좋은 상가가 무엇인지부터 알아야 합니다. 상가를 샀는데 월세를 받을 수 없다면, 즉 공실이 생기면 완전 낭패입니다. 그런데 대부분 사람들이 상가 투자에 초보라는 점이 큰 문제죠. '여기 괜찮은 카페 들어오면 딱이겠다" 싶지만 예상과 빗나갈 때가 많습니다.
이상하게 길 하나를 사이에 두고 이 가게는 성향인데, 저 가게는 파리가 날립니다. 잘되던 상가도 옆에 다른 상가가 들어오거나 사람들의 이동 동선이 바뀌면 발길이 뚝 끊깁니다. 이처럼 상가 입지를 분석하기란 쉬운 일이 아닙니다. 자치해서 공실이 장기화되면 월세는 끊기고 대출 이자만 나가게 됩니다.
원룸형 오피스텔도 절대 쉬운 투자가 아닙니다. 아파트에 비해 오피스텔은 건축 허가가 까다롭지 않은 편입니다. 내가 산 오피스텔 근처에 언제든 새 오피스텔이 들어설 수 있죠. 주변에 새 경쟁자 가 생기는 것은 투자자에게는 가장 피하고 싶은 상황일 겁니다. 또한 이동이 가벼운 1인 가구가 잠시 머물렀다 가는 원룸형 오피스텔의 특성상 빈번히 공실이 나기 쉽고요. 원룸형 오피스텔은 임대 수 익용 건물이기 때문에 상대적으로 실거주 수요가 적어, 나중에 팔 려고 해도 쉽지 않을 때가 많습니다.
◎ 각 학교 아이들 수 추이 파악해보면 입지 파악 용이
◎ 5억 원짜리 아파트를 샀는 데 4억 원으로 떨어졌다고 가정해봅시다. 이때 현금으로 샀으면 괜찮고, 대출을 받아 샀으면 망한 걸까요? 아닙니다. 똑같이 1억 원 손해를 본 겁니다. 그러니까 '대출받아서‘ 샀는데 떨어졌다는 말은 무의미합니다. 집값이 떨어진 것이 문제지, 대출 자체가 문제는 아닙니다. 대출 없이 집을 산다고 해서 떨어질 집값이 안 떨어지진 않는다는 말입니다.
그래서 거듭 살아갈 집을 가장 먼저 생각하라는 이유가 여기에 있습니다.
◎ 고점이나 저점은 누구도 알지 못합니다.
핵심은 고점과 저점을 맞히는 게 아니라, 앞으로 이 집의 가격이 오를 것인가 또는 떨어질 것인가 하는 ‘방향성'입니다. 내가 얼마에 샀건 그보다 더 오른다면 투자할 가치가 있습니다. 반대로 내가 아무리 싸게 살 수 있어도 가격이 떨어지는 추세라면 투자를 보류해야 합니다. 이 개념이 없으면 상승장일 때는 너무 비싸다고만 생각해 기회를 놓치게 되고, 하락장일 때는 '집값이 떨어지고 있는데 왜 집을 사느냐‘며 또 기회를 놓치게 됩니다.
◎ 부동산, 특히 주택 투자에서 수요의 핵심은 '심리'입니다. “사람들이 이 부동산을 5~6년 후에 지금보다 더 좋아하게 될까?"라는 질문을 던져보고, 긍정적인 답이 나온다면 수요가 충분하다는 의미입니다.
◎ 인구 30만 명 정도의 지방 중소 도시에 10년 차 준신축급 A아파트가 있다고 해봅시다.
이 아파트 주위에 1만 세대 규모의 신축 아파트가 공급된다면, A아파트에 투자해도 될까요? 투자자로서는 이런 상황을 매우 조심해야 합니다. 새 아파트의 인기가 당연히 높을 테니 A아파트의 전세가는 하락할 확률이 높고, 매매가 역시 영향을 받을 수 있기 때문입 니다. 지방은 아파트를 지을 땅이 서울• 수도권에 비해 많지만, 생활권역의 크기가 작으므로 공급 물량을 매우 중요한 지표로 체크해 야합니다.
◎ <집값이 오르는 호재>
1) 해당 지역에 일자리를 많이 창출하는 기업이 들어서면 새로운 인구 유입으로 부동산 가격이 오를 수 있음.
2) 가구 수 증감도 해당 지역의 부동산 가격에 큰 영향을 미칩니다. 보통은 인구 증감에 대해서만 이야기하는데, 부동산에서는 가구 수가 더 중요합니다. 5명의 가족이 한 집에 살면 집이 1채면 되지만, 이 가족이 뿔뿔이 흩어져 살면 여러 채의 집이 필요합니다. 집에 대한 수요가 늘어나는 거죠. 결국 인구 감소와 무관하게 가구 수가 늘어나면 집값이 오를 확률이 높습니다. 예를 들어 볼까요? 일자리가 많은 서울의 전체 인구수는 2012년 1,019.5만 명에 서 2021년 950.9만 명으로 감소 추세지만, 1인 가구가 늘어나면서 가구 수는 늘어나는 추세입니다. 서울에 대한 주택 수요가 다른 지역보다 높을 수밖에 없는 이유 중 하나입니다.
3) 인근에 지하철역이나 버스 노선이 새로 생기는 등 교통이 편리해짐.
4) 학원이 많이 생겨나면 미성년 자녀를 둔 부모들이 선호.
5) 백화점이나 복합 쇼핑몰 등 일종의 랜드마크가 될 만한 건물이 들어서는 것도 호재.
∴ 입지와 인프라는 단시간에 바뀌지 않는다는 사실을 기억!!
+ <집값을 결정하는 4가지 요소> = 살기 좋은 곳.
1) 위치
: 부동산은 말 그대로 움직이지 않는, 움직일 수 없는 자산.
직주근접(직장과 집의 거리, 기업체가 많고 주거지가 함께 형성되어 있는 곳).
주요 업무지구(강남, 광화문, 여의도)와 가까운지, 교통이 좋은 위치인지 따져보기.
수도권 쪽에 관심 있는 투자자라면 늘 '강남 접근성'을 염두에 둬야 합니다. 강남 근처에 있거나 강남으로 가는 교통이 획기적으로 개선되는 지역은 그 자체로 호재이며, 집값이 오를 가능성이 높습니다.
2) 편리함
: 교통은 편리한지, 주위에 어떤 상업시설이 있는지, 초등학교나 중학교는 얼마나 가까운지, 언덕인지 평지인지 등을 따져보기.
= 영화관, 공연장, 스포츠, 쇼핑(백화점, 대형 쇼핑몰) 인프라, 교통 인프라.
= 학군이 좋은 지역일수록 선호.
흔히 '대치동 학원가가 유명하니 근처 집값이 비싸다‘고 오해하는데, 이는 선후 관계를 잘못 이해한 것입니다. 학원가가 생겨서 수요가 늘어난 것이 아니라, 강남에 대한 수요가 많고 집값이 오르면서 그 지역에 고소득자들이 많이 살기 시작한 결과로 근처에 학원가가 생겨난 것.
‘고소득 거주자가 많아지면 학원에 대한 수요가 생겨나고, 이에 따라 학원들이 모이면서 학군이 발달한다’고 보는 편이 타당합니다.
3) 관심
4) 우월감
: 어떤 지역에 사는지, 어떤 집에 사는지가 곧 나를 대표하는 명함이 된 시대니까요. 누가 '반포'나 '압구정'이 산다고 하면 아무래도 부러운 눈으로 바라볼 수밖에 없습니다. 그 지역이 다른 지역에 비해 우월감을 갖게 하는 곳이기 때문입니다.
어떤 브랜드의 아파트인지도 중요해졌습니다. 좋은 입지에 소위 말하는 '브랜드 아파트(래미안, 자이, 힐스테이트 등 유명 건설사 가 지은 집)'에 사는 사람들은 부러움의 대상이 됩니다. 이런 우월감은 꾸준한 수요를 형성하게 합니다.
= 누구나 선망하는 지역에 살 때 사람들은 우월감을 느끼게 됩니다. 현재 우리나라에서는 강남이 바로 그런 곳입니다.
모두가 살고 싶어 하지만 아무나 살 수는 없는 곳이기에 강남에서 살아가는 사람들은 알게 모르게 우월감을 느끼게 됩니다. 이런 점은 일종의 프리미엄이 되어 집값에도 영향을 미칩니다.
=> 부동산 상승기에도 좀처럼 오르지 않은 지역과 집의 공통점은 바로 이 변화 요소가 없다는 점입니다. 단순히 가격이 싸다고 '저평가‘ 되었다고 판단하지 말고, 이 4가지 요소 중 무엇 하나라도 개선될 여지가 있어야 저평가되었다고 생각할 수 있습니다.
+ 4가지 요소에 딱히 변화가 없더라도 집값이 급격히 요동칠때가 있습니다. 세계 경제 상황이나 정부 정책의 변화에 따라 전국 적으로 집값이 급등하거나 급락하기도 하죠.
∴ 투자자는 늘 강남과 관련해 어떤 이슈가 있는지 눈과 귀를 열어 두어야 합니다. 시간이 되면 강남 지역을 임장하며 사람들이 어떤 곳을 살기 좋다고 하는지 분위기를 느껴보기를 권합니다. 글이나 말보다 직접 눈으로 보고 몸소 느낄 때 가장 많은 것을 깨달을 수 있습니다.
◎ 사실 다주택자에 대한 매우 강력한 규제는 집 값을 잡기는커녕 오히려 상승시킨다는 것이 오랜 세월에 걸쳐 많은 나라에서 검증됐습니다. 우리나라만 해도 그 어느 때보다 강력한 규제를 펼친 최근에 집값이 가장 가파르게 상승했죠. 정부 규제가 다주택자의 주택 공급을 어떤 방식으로든 막기 때문입니다. 예를 들어 2+2년 전세라고 알려진 '계약갱신청구권'은 얼핏 전세입자에게 유리해 보이지만, 다주택자가 전세를 내놓기 꺼리게 만들고 4년 치 전세금을 한 번에 받아야겠다는 심리를 자극합니다. 이 는 전세 공급량과 가격에 영향을 끼치죠.
부동산 세금 규제를 강화하는 경우도 마찬가지입니다. 문재인 정부는 여러 채의 집을 가진 사람이 집을 팔았을 때 많은 세금을 물리도록 제도를 정비했습니다. 그러면 다 주택자 입장에서는 집을 팔 이유가 없어지니 일단 보유하거나 자녀에게 증여하는 방향으로 마음먹게 됩니다. 결과적으로 부동산 시장에 기축 아파트 매물이 줄어드니 적은 물건에 수요가 많이 몰리면서 집값 상승을 부추긴 것입니다.
자본주의 사회에서는 경제 주체 모두가 자신에게 이익이 되는 쪽으로 움직이게 마련입니다. 다주택자가 시장에 전월세를 공급하고 신축 분양 물건을 사줘야 시장에 공급이 늘어나는데, 단순히 한쪽 면만을 보고 규제 정책을 펼친다면 다른 쪽에서 부작용이 나타나게 마련입니다.
* 계약갱신청구권
주택에 대한 기존 임차 계약은 2년 단위로 진행되었는 데, 세입자가 요구할 경우 특별한 사정이 없는 한 집주인이 전세 계약을 2년 더 연장해주어야 한다는 내용의 세입자 보호 제도이다. 이때 전세 보증금은 최대 5% 범위에서 증감이 가능하며, 집주인 본인이나 직계 가족이 실거주할 경우 세입자의 요구를 받아들이지 않을 수 있다.
◎ <부동산 투자하기 전에 반드시 체크해봐야 할 지표들>
① 아파트 미분양률
새 아파트를 지었는데도 사려는 사람이 없다는 것이니 해당 지역의 공급은 많고 수요는 적다는 뜻.
* 아파트 미분양률 알아보기
: 미분양물은 '국토교통부 통계누리 (stat.molit.go.kr)에서 확인.
국토교통부 통계 누리에 접속하여 상단 '통계 마당'의 '명칭별 통계' 중 '마'를 선택하면 아래 '주택>주택>미분양주택현황보고' 항목이 나타납니다. 여기 '관련 파일' 탭에서 미분양주택현광보고 파일을 내려받을 수 있습니다. 개략적인 데이터만 필요할 때는 간단하게 네이 버에서 '미분양 주택 수'를 검색해보아도 쉽게 자료를 얻을 수 있습니다.
② 경매 낙찰가율
경매 낙찰가율이 높아지는 경우를 보겠습니다. 경매는 일반적으로 시세가 아니라 감정평가사가 매기는 감정가를 기준으로 하는데, 감정평가는 보통
매각 6개월 전에 이뤄집니다. 그런데 낙 찰가율이 높게 나왔다면, 그러니까 비교적 높은 가격에 팔렸다면 그건 해당 지역의 매매수요가 높다는 의미로 볼 수 있습니다. 조금 다르게 보면 감정평가 이후 반년 사이에 시세가 올랐다는 의미일 수도 있겠죠. 어느 쪽이든, 낙찰가율이 높다면 매매 수요가 높다고 볼 수 있습니다.
반대로 낙찰가율이 낮다면 어떻게 해석해야 할까요? 감정평가 이후 반년 동안 시세에 별 변화가 없거나 심지어 떨어진 경우일 수 있습니다. 결국 시장이 안정세이거나 매수 수요가 과거 대비 작아진 어떤 이유가 있다는 의미로 볼 수 있습니다.
* 낙찰가율
경매에서 감정가 대비 낙찰가 비율이다. 경매 낙찰가율이 100%를 넘어서면 낙찰된 물건의 입찰 가격이 감정가보다 높다는 뜻이다.
* 경매 낙착가율 알아보기
경매 낙찰가율 변화는 '대법원경매정보 (courtauction.
go.kr)'에서 확인 가능. 우선 대법원경매정보 메인 화면에서 상단의 '매각 통계' 중 '지역별 매각 통계'를 클릭합니다. 그런 다음 원하는 지역을 선택하고 '검색'을 누르면 됩니다.
'매각가율'이 낙찰가율입니다. 참고로 낙찰가율은 현재 시세가 아닌 '감정가', 즉 감정평가액을 기준으로 합니다. 감정평가는 경매 개시
6개월 전에 실시하므로, 낙찰가율이 높다면 '최근 6개월간 매매 수요가 많았다' 또는 '그 기간 동안 시세가 급등했다'라는 의미로 해석할 수 도 있습니다.
③ 향후 3년간의 입주 물량 : 미래의 입주 물량
* 향후 3년간 입주 물량 체크
: ‘아실(asil.kr)' 과 '부동산지인' 이라는 부동산 정보 사이트에서 해당 지역의 향후 3년간 신규 아파트 입주 물량을 확인할 수 있습니다. 아실은
'아파트 실거래가'의 줄임말로 다양한 기준에 따라 원하는 아파트 가격을 확인할 수 있습니다. 아실을 활용하는 방법을 소개합니다.
먼저 메인 화면 상단의 '입주 물량'을 클릭한 후, 관심 지역을 설정하고 하단의 '2022년 이후 보기'를 선택합니다. 그럼 향후 3년간의 입주 예정량과 적정 수요가 함께 나타납니다.
다음으로 부동산지인에서 알아보는 방법입니다. 부동산지인의 메인 화면 상단에서 '수요/입주'를 클릭한 후, 지역을 설정하고 '검색'하면 간단하게 확인할 수 있습니다.
④ 인구와 가구 수 증감
우리나라 전체 인구수보다는 투자자가 매매하려는 그 지역의 인구와 가구 수가 중요하며, 특히 인구보다도 가구 수 증가에 좀 더 주의를 기울일 필요가 있습니다.
* 인구 체크
: '부동산지인(aptgin.com)' 메인 화면 상단의 '빅데이터 지도'를 누르고, 우측 탭에서 인구'를 선택합니다. 이때 설정값을 '인구 증감률'에 놓고 원하는 기간을 선택하면 해당 기간 동안의 인구 증감률을 파악할 수 있습니다.
* 가구 수 체크
: 내가 투자할 지역의 가구 수 변화 또한 '부동산지인(aptgin.com)'에서 확인할 수 있습니다. 먼저 부동산지인 메인 화면의 '빅데이터 지도를 클릭하고, 우측 탭에서 '세대'를 클릭합니다. 이때 설정값은 세대 증감률에 두고, 기간은 원하는 대로 선택하면 됩니다.
◎ 당신은 배우자에게 투자자로서 믿음직한 모습을 보여준 적이 있나 요? 열심히 공부하는 모습을 보여주거나, 부동산 투자에 대한 정확한 지식을 설명해준 적은요? 아니, 그보다 스스로 지금 하려는 투자에 확신이 있나요? 배우자만 믿어준다면 성공할 거라고 확신하나요?
스스로도 확신이 없으면서 상대에게 믿어달라는 것은 억지입니다. 또한, 믿음을 주려는 노력조차 하지 않는 사람은 상대가 믿어주지 않는다고 탓할 자격도 없습니다. 반대하는 배우자를 탓하기 전에 먼저 자신이 어떤 노력을 했는지 돌아봐야 합니다. 그리고 말뿐이 아닌 행동, 조그만 성과라도 보여줘야 합니다.
◎ 현재 내가 가진 자산으로 가장 큰 수익을 낼 수 있는 투자를 시작해 돈을 불려가고, 그렇게 불린 돈으로 다음 기회를 만들어야 합니다.
내 능력 안에서 최선의 결과를 내고 그것을 반복하는 것, 이 원칙을 잊지 않고 투자를 이어가는 것이 가장 중요합니다.
+ 인생을 바꿔주는 것은 결국 투자이고, 투자에는 기술보다도 의지와 마인드가 중요합니다. 온전히 내 투자의 결과에만 집중할 수 있어야 부자가 될 수 있습니다.
◎ 저는 회사원 분들에게 연봉에 집착하지 말고 자신의 '시급'을 따져보라고 조언합니다. 내 월급을 실제 일하는 시간으로 나눠보면 대략적인 시급이 나오죠. 예전에 제가 대기업에 근무할 때 꽤 많은 월급을 받았다고 생각했지만, 근무 시간을 따져보니 중소 기업에 다니던 친구보다도 시급이 적었습니다. 제가 당시 야근을 엄청나게 많이 했기 때문입니다.
'소득'에 관해서라면 저는 이렇게 조언을 드리고 싶습니다. 당장의 월급에 너무 집착하지 말고, 상대적으로 시급이 높은 곳에 다니면서 시간적 여유를 갖는 것도 좋다고 말입니다. 여유 시간에 부업을 하면서 소득을 늘리거나 투자 공부를 하며 미래를 준비할 수 있으니까요. 다만 연봉도 적고 시급도 낮아서 절대소득이 낮은 상태 라면, 직업 자체를 바꾸어 내 시급을 높일 방법을 적극적으로 찾아보는 것이 좋습니다. ◎ 자영업자라면 최소한 3개의 계좌는 있어야 한다.
• 사업용 계좌 : 매출, 인건비, 재료비, 임대료 등
• 부가세 계좌 : 매출의 10% 자동 이체
• 월급 계좌 : 스스로 매월 일정액을 월급처럼 지급
대신 6개월이나 1년에 한 번씩 사업 계좌를 정산하고, 소득이 충분했다면 상여금 명목으로 자신의 월급 계좌에 추가 입금하는 방식이 좋습니다. 자영업자도 회사원처럼 스스로 연봉 계약을 하라는 의미.
◎ 투자자의 관점에서는 당연히 저축에 우선순위를 두어야 합니다. 저축을 먼저 하고 남은 돈을 지출 항목들에 분배하는 거죠. 예를 들어, 소득의 70%를 저축하기로 했다면 다른 모든 지출은 남은 30% 안에서 해결하면 됩니다.
* 적절한 저축 금액
: 미혼• 신혼부부 기준으로 적어도 소득의 50% 이상 저축할 것.
* 투자 한계 금액
: 연소득의 10배 기준. 부부의 연간 소득이 7천만 원이라면 그 10배인 7억 원 정도의 집이 투자의 한계라는 이야기.
◎ ‘나는 남들과 다른 길을 간다'
남들처럼 살면 남들과 같은 결과가 나옵니다. 5년 후, 10년 후의 내 삶을 바꾸고 싶다면 현재가 고통스러워야 합니다. 반대로 현재가 고통스럽지 않고 살 만하다면 나의 삶은 아무것도 바뀌지 않는다고 생각해야 합니다. 부자가 되고, 미래를 바꾸는 것은 고통없이는 불 가능한 일입니다.
+ 외로움과 인내의 시간 이 혹독할수록 당신은 더 빨리, 더 큰 부자가 될 수 있습니다. 부자 가된 뒤에 돌이켜보면 그 선택을 절대 후회하지 않을 겁니다.
= 투자를 제대로, 독하게 하다 보면 어느 순간 외로움이 찾아옵니다. 그때 흔들려서는 안 됩니다. 부자가 되는 길에서 외로움은 일종의 세금이라 생각하세요. 피할 수 없는 겁니다. 세금을 많이 낸다는 것은 돈을 많이 번다는 뜻이죠. 그러니 외로울수록 잘하고 있다는 증거입니다. 그 순간을 견디지 못하고 포기하면 부자가 되는 길은 까마득하게 멀어집니다.
+ 그저 남과 '다른' 선택을 한 것뿐이죠. 보통은 남과 똑같이 살기 때문에 부자가 되기 힘듭니다.
◎ ‘비교는 남과 하는 것이 아니라, 과거의 나와 하는 것이다.'
◎ 저렴한 실손 보험 정도는 가입해도 괜찮. 암 등의 질환에 가족력이 있을 때도 보험은 필수!
하지만이 같은 경우가 아니라면 저는 보험 해지에 더 무기를 둡니다. 특히 종신보험이나 연금보험 같은 노년을 위한 보험 상품이 그렇습니다.
+ 보험금을 수령할 시기의 물가를 고려했을 때, 내가 넣는 돈보다 나중에 받을 돈이 적다는 계산이 나온다면 그 보험을 해지하는 것도 고려해야 합니다. 지금까지 납입한 금액을 아까워하는 대신, 앞으로 내야 할 금액을 생각해 보세요. 그러면 한결 결정하기 쉬울 것입니다..
+ 실제로 보험 가입자가 내는 보험료에는 '사업비'라는 항목이 따로 책정되어 있습니다. 사업비는 보험회사가 보험 영업에 쓰는 돈으로, 보험설계사 수당, 판매 촉진비, 직원 급여 등 을 포함하죠. 매달 내가 내는 보험료에서 5~30%에 해당하는 사업비가 빠져나가고, 나머지 금액이 보험금으로 적립되는 식입니다.
그래서 보험은 중도에 해지하면 원금 회수가 어렵습니다. 사업비를 뺀 해지 적립금을 받게 되니 생각보다 적은 돈을 돌려받을 때가 대부분입니다. 보험을 해지해본 분이라면 아실 겁니다. 1천만 원 내고도 6백만 원만 돌려받는 일이 빈번하다는 것을요.
◎ 만약 저에게 월 30만 원으로 자녀의 미래를 위해 무언가를 해보라고 한 다면, 저는 우선 1억 원의 대출을 받겠습니다. 갑자기 웬 대출 이야기인가 싶겠지만, 1억 원을 대출받으면 월 이자가 30만 원 정도 됩니다. 그다음 저는 이 1억 원을 자녀에게 증여하고 미래에 가치가 크게 오를 땅이나 미국 주식을 사겠습니다. 20~30년 이후를 바라보는 장기적인 안목으로 말입니다. 예를 들어 서울 인근의 땅이라거나, 인천이나 수원 같은 오래된 도심지의 낡은 반지하 빌라 같은 것들 말이죠.
◎ <사람들이 아파트를 좋아하는 5가지 이유>
주차장, 경비실과 관리사무소, 안전성, 놀이터, 커뮤니티 시설
◎ 소형 오피스텔은 시세차익보다는 임대 수익을 목적으로 접근해야 합니다. 또한 1-2인 기구가 주요 대상이다 보니 수요가 한정적이고 세입자 이동 이 잦다는 점도 주의해야 합니다. 1~2인 가구 특성상 단기 거주자들이 많아 임차 수요의 변동도 큰 편이죠. 또한 이런 소형 오피스텔은 공급이 상대적으로 쉬운 편이라 시세 상승도 제한적입니다. 수요가 높고 공급이 부족해야 가치가 상승하는데, 소형 오피스텔은 수요는 한정적이고 공급이 쉽기 때문에 수요가 상승해도 가격이 그만큼 오르지 못할 때가 많습니다.
반면 소위 ‘아파텔'이라고 불리는 오피스텔은 전용면적 59~85제곱미터 정도 크기로, 외관과 내부 구조가 일반 아파트와 흡사합니다. 내부를 보면 방이 두세 개 있고 부엌과 거실이 구분되어 일반 아파트처럼 생겼습니다. 게다가 아파트와 달리 청약에서는 주택 수에 포함되지 않아 무주택 자격을 유지하면서 청약에 도전해 볼 수도 있습니다.
◎ '주상복합 아파트'와 '아파텔'은 둘 다 상업지역에 지어지고 외관도 비슷하기 때 문에 눈으로 구분하기 어려울 수도 있습니다. '네이버부동산' 같은 사이트에서 간단히 건물의 용도를 확인할 수도 있습니다만, '정부24(www.gov.kr)'에서 건물동 호수까지 입력해 건축물대장을 열람해보면 건물 종류가 적혀 있으므로 정확히 확인할 수 있습니다.
주상복합 아파트는 말 그대로 '아파트'이고, 아파텔은 '오피스텔'이기에 건축법 상 큰 차이가 있습니다. 오피스텔은 발코니를 지을 수 없고, 아파트는 세대수에 따라 놀이터, 노인정, 어린이집, 도서관 같은 커뮤니티 시설을 의무적으로 확보해야 합니다. 따라서 주상복합 아파트가 오피스텔 대비 전용면적도 넓고 주거 환경도 좋다고 이해하면 쉽습니다.
+ <신축 오피스텔 분양 조심해야 하는 이유>
아파트와 달리 오피스텔은 신축이 아니라 어느 정도 연식이 지난 물건에 투자하는 것이 좋습니다.
(1) 아파트에 비해 신축 오피스텔 은 적정 시세를 알기 어렵고, 분양가도 비싸게 책정되는 경우가 많기 때문입니다. 사실 분양가는 시세가 아닙니다. 정확하게는 판매자가 정한 가격일 뿐입니다. 그리고 아파트와 달리 오피스텔, 빌라는 분양가에 대한 제약이 없어 판매자가 높은 분양가를 책정하기도 상대적으로 쉽습니다.
(2) 공급이 상대적으로 쉽기 때문에 근처에 다른 오피스텔이나 빌라가 생기기 쉽습니다.
(3) 아파트는 구축이라도 재건축, 리모델링의 가능성이 있는 반면, 대지 지분이 적은 오피스텔은 그럴 가능성도 떨어집니다.
(4) 아파트는 발코니를 둘 수 있고 오피스텔은 불가능하다는 구조적인 차이도 있습니다.
+ 구축 아파트와 신축 오피스텔의 가격이 같다면, 둘의 가격 차이는 ‘건물값'에서 나온다는 것입니다. 구축 아파트는 이미 낡은 건물이기 때문에 감가상각이 될 대로 된 상태입니다. 신축 오피스텔은 새것이므로 건물의 값이 최고치인 상황입니다. 그런데도 가격이 같습니다. 시간이 지나서 신축 오피스텔이 낡으면 매매가격도 떨어질 확률이 높겠죠.
같은 논리로 입지 좋은 곳의 구축 아파트를 살 것인지, 교통이 불편하고 입지가 떨어지는 곳의 신축 아파트를 살 것인지에 대해서도 어떤 결 정을 해야 할지 알 수 있습니다.
◎ 내가 보기에 좋은 지역이고 괜찮은 집인 것 같은데 이상하게 저렴하게 느껴지는 곳이 있습니다. 반대로 내 생각에는 별론데 비싼 집도 있고요. 그건 그 지역이나 집이 저평가 혹은 고평가된 게 아니라, 내가 모르는 이유가 있는 겁니다. 내 눈에 보이지 않는 어떤 요소가 이미 가격에 반영되어 있는 거죠. 핵심은 현재의 가격 그 자체가 아니라, 가격에 영향을 주는 요소가 무엇인지를 알고 그것이 미 래에 바뀔 여지가 있는지 살펴보는 것입니다. 단순히 싼 가격을 저평가라고 판단하면 안 됩니다. 시간이 지나도 여전히 싼 가격을 유 지하는 동네도 많기 때문입니다.
시장에서 물건 가격이 상승하는 가장 큰 이유는 뭘까요? 대체할 수 있는 무언가가 있느냐 없느냐. 즉 '대안의 유무'입니다. 대체 할 무언가가 없으면 가격이 오르죠.
◎ ‘세상에 싸고 좋은 물건은 없습니다.’
싼 금액으로 하는 투자는 그만큼 리스크가 큰 투자입니다.
◎ 재개발이란 낙후된 지역에 도로 • 상하수도 등의 기반시설을 새로 정비(공공사업의 성격)하고 주택을 신축함으로써 주거 환경 및 도시 경관을 재정비하는 사업.
이렇게 단계적으로 투자가 진행될 때마다 가격이 점진적으로 오릅니다.
◎ <재개발되지 않는 이유>
주민의 75% 이상이 동의해야 조합을 설립할 수 있는데, 사람마다 처한 상황과 이해관계가 다릅니다.
지금 살던 곳에 계속 살고 싶어서, 이주할 돈이 마땅치 않아서, 월세를 계속 받고 싶어서 등 재개발을 거부하는 이유는 제각기 다양합니다. 주민의 74%가 찬성해도 1%를 채우지 못하면 재개 발은 불가능합니다.
+ 운 좋게도 내가 0단계에서 구매한 곳이 곧바로 재개발 구역 지정이 되었다고 해도 각 단계에 도달하기까지 적지 않은 시간이 걸린다는 사실을 반드시 기억해야 합니다.
+ 낡고 오래된 집이라 ’정 안 되면 내가 들어가서 살겠다' 라고 마음먹기가 쉽지 않다는 말입니다. '몸 테크'하면 된다고들 하지만 적은 돈으로 구입한 빌라의 주거 환경이 좋기는 어렵습니다.
잘못 사둔 빌라 한 채가 내 발목을 두고두고 잡을지도 모릅니다. 낡은 빌라를 신혼집으로 삼기도 힘들고, 괜히 유주택자가 되어 규제 대상이 될 수도 있고, 팔고 싶어도 사줄 사람이 없어 난감한 상황에 빠질 수도 있습니다 ◎ <재개발 빌라 투자의 불확실성 줄이는 방법>
① 투자금이 충분한 경우 이미 3~4단계까지 진행된 상품에 투자하기
② 동시에 여러 곳에 투자하기.
③ 이미 실거주하는 집이 있거나, 향후 10년 이상 실거주할 집을 마련할 필요가 없는 사람의 경우 투자하기.
◎ <부동산 세금 3가지>
1) 매수할 때 내는 ‘취득세’ = 지방교육세 + 농어촌특별세
* 다주택자
: 지역이나 금액에 따라 차이는 있지만,
2주택자는 약 9%, 3주택자 이상이면 13.49까지 취득세가 부과.
[ 취득세 확인 ]
취득세는 국가에서 운영하는 ‘위택스(wetax go.kr)'를 이용. 위택스 홈페이지의 오른쪽 상단에 '지방세 정보'란을 클릭하면 '지방세 미리 계산' 항목이 나옵니다. 여기서 취등록 원인과 매매가 등의 정보를 입력하고 '세액 미리 계산하기'를 클릭하면 취득세를 대략적으로 알아볼 수 있죠.
이때 중요한 것은 '거래 유형'의 면적입니다. 85제곱미터를 초과할 경우 0.2%의 농어촌특별세가 부과되기 때문이죠. 전용면적은 주택 매매계약서를 보면 쉽게 확인할 수 있습니다.
2) 보유하는 동안 내는 '보유세'
: 6월 1일을 기준으로 기준으로 단 하루만 보유해도 1년 치의 세금을 다 내야 합니다. 실제 시세가 아닌 '공시가격'을 기준으로 세금을 부과한다.
국토교통부에서 매년 과세의 기준이 되는 공시가격을 발표. 해마다 공시가격이 바뀌므로 부동산 거래 전에 반드시 확인해야 하는데, '부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)' 사이트에서 쉽게 알아볼 수 있습니다.
① 재산세
: 세율 자체가 그리 높지 않기 때문에 적어도 1 주택자에게는 큰 부담이 되는 금액이 전혀 아님. 행정안전부에서 운영하는 위택스(wetax go.kr)에서 현재 공시가격을 기준으로 재산세가 얼마나 나올지 미리 계산해 볼 수 있습니다. 참고로 공시가격 4억 원 정도의 주택을 보유하고 있다면 1년에 84만 원 정도의 세금이 부과됩니다. 이 금액을 1년에 두 번 나누어 내게 됩니다
② 종합부동산세(종부세)
: 종합부동산세(종부세)는 '재산을 많이 가졌으니 세금을 더 내라는 취지에서 부과되는 일종의 ‘부자세’.
종부세는 공시가격 11억 원을 초과하는 주택을 보유한 경우에만 부과됨.
(종부세 공제는 1세대 1 주택의 경우 11억 원, 1세대 다주택인 경우이거나 부부 공동 명의로 1 주택 보유 시 인당 6억 원씩 공제)
만약 공시가격 14억 원의 집 한 채를 부부공동명의로 소유하고 있다면 1인당 6억 원씩을 공제받아 인당 1억 원에 대한 종부세가 부과되며, 단독 명의로 보유하고 있다면 14억 원에서 11억 원을 제한 3억 원에 대한 종부세를 내게 되죠. 가족 합산이 아닌 개인별로 공 시가격의 합을 따진다는 점을 기억해둬야 합니다.
[ 보유세 확인 ]
인터넷 주소창에 'ezb,co.kr'을 치고 들어가면 부동산 관련 세금을 계산해볼 수 있습니다. 그다음으로 인터넷 검색창에 '부동산계산기' 를 검색하면 나오는 부동산계산기.com'에서도 여러 세금을 알아 볼 수 있습니다. 또한, '부동산114(r114.com)' 홈페이지에 접속해 우 측 상단의 '더보기'에서 '부동산계산기'를 활용해도 좋습니다.
중요한 것은 이 3군데를 모두 확인해야 한다는 겁니다. 부동산 세법은 매우 자주 바뀝니다. 심지어 세무사도 헷갈릴 정도로 변동이 심합니다. 그러니 필요할 때는 3군데 모두 비교해봐야 하며 세법이 수시로 바뀌니 사이트 내용도 참고용으로만 써야 합니다.
고가 주택을 매입하거나 다주택자가 될 때는 미리 세금을 철저하게 분석해야 합니다. 인터넷에서 제공하는 세금 계산기로도 정확한 사실 확인이 어려울 때가 있으니, 그때는 전문적인 세무 서비스를 받는 것이 좋습니다. 그 외에 무주택자나 1주택자의 경우, 특별히 고가의 주택이 아니라면 세금을 크게 걱정할 필요는 없다는 사실을 다시 한번 강조합니다.
3) 매도할 때 내는 '양도세'
: 양도세는 기본적으로 산 가격과 판 가격의 차이, 그러니까 내가 집을 통해 얻은 시세차익에 대해 부과합니다. 사실 1주택자의 경우 양도세를 지나치게 걱정할 필요는 없습니다. 1세대 1주택자는 주택의 실거래가가 12억 원 미만이라면 양도세 비과세 혜택을 받기 때문이죠. 예를 들어, 1세대 1주택자로 집을 12억 원 이하에 매각했다면, 시세차익이 얼마가 되든지 세금을 내지 않 습니다. (이때 양도세 비과세 혜택을 받으려면 기본적으로 주택을 2년간 보유해야 하고, '조정대상지역'의 경우에는 2년간 실거주도 해야 함)
다주택자는 기본 세율에 추가 세율까지 붙어서 무거운 세금이 부과되니, 2주택 이상의 적극적인 투자를 고려하는 분이라면 양도세에 대해서도 반드시 미리 고려해봐야 합니다.
◎ 하락장에도 오르는 지역이 있고 상승장에도 하락하는 지역이 있게 마련입니다. 투자자는 어떤 상황에서든 돈 벌 방법을 고민해야 합니다.
◎ 인구 감소는 오히려 수도권, 대도시의 인구 밀집을 초래해, 수도권 주택 가격 상승의 요인이 될 것입니다.
+ 인구 감소는 부동산 시장의 양극화를 불러옵니다. 떨어지는 곳 은 떨어지고, 오를 곳은 더 오르겠죠. 조금이라도 빨리 더 좋은 곳을 선점해야 하는 이유입니다. 그러려면 투자를 하루라도 일찍 시작해야 합니다.
◎ 집주인으로 부터 세금을 걷어서 세수를 확보하는 정부의 입장에서는 집값이 완만하게 오르기를 바라죠.
◎ <부동산 경매 투자 방법>
첫째, 남들이 기피하는 곳이라 수요가 적지만 경쟁도 적은 곳이어야 한다.
둘째, 시세보다 싸게 살 수 있어야 한다.
셋째, 시세는 오르지 않더라도 임차인을 들여 빌려줄 수는 있어야 한다.
☞ 풍선효과 : 규제가 생기면 규제의 영향이 덜한 지역으로 돈이 이동한다는 뜻. 그런 의미로 생각해보면 규제가 덜한 지역에서도 분명 기회를 찾을 수 있음.
☞ 기대 인플레이션 효과 : 물가가 상승하는 상황에서 가격이 더 오르기 전에 미리 물건을 확보하려는 심리로, 선점하려는 수요가 늘면서 물가가 더욱 치솟는 현상.
☞ 용적률
대지 면적에 대한 지상 건축물의 연면적 비율. 여기서 연면적이란 지하나 1층 주차장의 면적은 제외하고 각 층의 바닥 면적을 합친 면적을 말한다. 용적률은 '층수‘와 관 련이 있다. 용적률이 높을수록 고층, 낮을수록 저층이라고 생각하면 된다.
☞ 건폐율
대지 면적에 대한 건축 면적의 비율. 대지 면적 중에 1층 바닥이 차지하는 비율이라고 생각하면 편하다. 건폐율은 건물의 밀도와 관계가 있다. 건폐율이 높은 아파트의 경우 동간 거리가 좁고 조경 면적 또한 줄어들 수 있다.
☞ 경락잔금대출 : 경매에서 보증금을 제하고 남은 잔금을 치르기 위해 받는 대출
☞ 전매 : 집이 지어지기 전에 사고파는 것.
☞ 분양권 전매 제한 : 아파트 분양권이라는 일종의 티켓을 해당 아파트가 지어지기 전에 사고파는 행위를 제한하는 것.
거래 자체가 제한되니 가격 상승이 늦춰지고 청약 경쟁률이 낮아질 수밖에 없습니다.
☞ 조합원 전매 제한 : 재건축이나 재개발 시장에서의 전매 제한. 재개발 또는 재건축을 위해 설립된 조합원들의 입주권 전매를 틀어막으면, 집값이 올라갈 것으로 기대되는 곳의 거래를 맞게 되므로 가격 상승 속도를 늦출 수 있습니다.
☞ 분양가상한제 : 새로 짓는 집을 일 정 금액 이상으로 팔지 못하게 하는 가격 규제.
